新築大家さん 社長ブログ

外に出すと仮に120万円する坪単価が、内々では100万円であれば、
なんとかしてビジネスにして利益を得ようとするわけです。
そういう水面下の土地情報を得て、そこに「こういう建物を建てますよ」という
プランニングをします。

土地の価格は5,000万円なら5,000万円と決まっていて、
そのプランニングに基づいて建物を建てる。
仮に建築費7,000万円とすると、1億2,000万円かかることになります。

それに対して、この建物を賃貸に回したときに、
一棟がいくらくらいで貸し出しができるかという賃料を出します。

この年間賃料に対し、土地と建物を合わせた価格を割り返していくと、
何パーセントという「表面利回り」というものが出てきます。

5,000万円の土地に7,000万円の建物、つまり1億2,000万円の土地建物があり、
年間賃料が仮に1,200万円とすると、一ヶ月の賃料収入は100万円です。
とするならば、表面利回りは10％になります。

1億2,000万円の投資に対して、「年間いくら戻ってくるよ」という賃料を
利率に表したのが表面利回りという形になるわけです。

表面利回りに対し、税引き前の手残りを「ネット利回り」と言います。
このネット利回りはキャッシュフローとイコールで、
本当の手残りという意味では「税引き後手残り」という言い方をして区別します。

運営費（事業を運営していくために継続的に必要な経費）には、
管理費やエアコンのガスが抜けた際の修理などといった
オーナー払いの諸経費が含まれますが、そのほか固定資産税や
ローンの元金と利息などを賃料から差し引いたものが、
税引き前のキャッシュフローです。

確定申告や、法人の場合の決算書で、運営費をどこまで乗せるかは、オーナーによって
違ってくるので、税引き後手残りを把握するのはなかなか難しいのです。