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新築大家さん 社長ブログ

2019年04月12日

「売る」なら個人か法人か、その価格は?

土地を所有しているとしても、ケースは千差万別です。
駅から徒歩5分の土地もあれば、20分の土地もある。
その駅がターミナル駅なのか、それとも一つ離れた駅なのか、二つ離れた駅なのか。

それによって、仮に売るという場合でも、価格がまったく変わってくるのです。

更地の土地を売る場合、個人に対して売るのと、法人の不動産会社に対して売るのとでは、
やり方は変わってきます。
個人に売る場合、基本は戸建てを建てるという発想になるでしょう。
法人に売るのであれば、建て売り、もしくは
アパートとか収益物件として建てるということになります。
後者の場合でも、大きな土地になってくると、分譲マンションにするなど、
いろいろと話も変わってくると思います。

土地を売るにもさまざまな選択肢があり、
それを総合的な観点から判断して正当に評価して決めなければなりません。
といって、自分の判断だけで可能かというと、なかなか難しいのが現実です。

30坪ぐらいの土地を個人に買ってもらうということであれば、
土地が欲しい人を探すことはそれほど難しいことではありません。
しかし、150坪の土地となると個人が全部買うことは難しいでしょう。

では法人の場合、建売業者だったらいくらで売れるのか?
土地の購入業者だったらいくらで売れるのか?
分譲マンション会社だったらいくらで売れるのか?
店舗開発だったらいくらで売れるのか?――といった具合に、
それぞれのビジネスに見合う価格になるので、価格はすべて違ってくるのです。
ですから、売るときの価格に間違いがあってはならないわけです。

土地を売るといっても、その形態は多種多様なので、
どんな業者を呼んでも正しい答えをしっかりと出すことは難しいのです。
もしそれが可能だとすれば、不動産売買、賃貸、建築のすべてにわたって
知識と経験があり、多種多様な視点から物件を見ていくことが出来る
プロの専門家やコンサルタントです。

そういう立場の人間は、「ベストな土地活用はこれです!」と、
自信をもって提案することができなければなりません。
ただ、「お客様の現状はどうですか?」と聞いたときに、
「いや、先祖代々の土地だから売りたくない」と、返答されることもあります。
そんなとき、私ならあえて「じゃあ、これを絡めてやりましょうか?」と
アドバイスします。それは、やらなければならないことを絞っていくためです。

「土地の有効活用としては、こういう使い方がベストです。
しかし、お客様はこういう意向を持っておられます。だとすると、
この土地の立地条件とお客様の意向を合わせたなかで、
いちばんいい方法はこういうことになりますよね」

これが、大雑把な言い方になりますが、正しい答えを導き出すための道筋なのです。
収益還元法で評価して使える場所であれば、
収益を上げるのにいちばん効率のいい案をご提案します。


繰り返しになりますが、閑静な住宅街で小さい面積の土地なら、
個人向けに戸建て用地として考え、また100坪といった大きい土地であれば、
建売業者を取引対象に想定し、土地と建物を合わせても需要はあるかを予測したり、
さらに「切り売り」といって、区画割りして販売することも考えなければなりません。

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