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第46回 「新築大家さん」塾(無料)

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タイトル
不動産投資における税金の考え方
目的
「不動産投資における税金の考え方」
今回のセミナーの目的:
税金対策として取得前に考えるべき事。取得してから出来る対策。

※2月に開催しましたセミナーとほぼ同内容となります。ご注意ください。
日時
2015年07月18日(土)
 
場所
神奈川県横浜市中区山手町27-5地図
ベイステージ元町1階 ブランデポセミナールーム

税理士

吉澤 孝明

税務署にはGIVEしない!をモットーに顧客様第一主義を貫くスタイルで、大手コンビニエンスストアにおけるフランチャイズ加盟店認定税理士となり、FCビジネスを得意とする一方、芸能界・スポーツ業界などあらゆる業種のクライアントを持つ。

メーカーや商社などの職務経験を活かし、より高い実務レベルでのアドバイスを行ないクライアント数は250を超える。また資産税を得意とし日本各地にクライアントを抱えている。

税理士

恩田 泰臣

『個人事務所』をキーワードに、一人一人に合った責任を持った提案をする事に定評高い税理士で管理できる範囲の顧客数にとどめたいと考え、それがお客様にとって一番の安心に繋がると信念を持っている。

その仕事振りは大変好評を受けており、経理、財務、税務について理解が高まったとの声も多く、人気の税理士事務所所長となる。一人一人に向き合った提案の為、早目の対策が得意で、それに伴う税金費用削減が武器。

新築大家さん コンサルタント

牛島 浩二

銀行融資から税務、賃貸管理までの一切をコーディネートする新築大家さんのコンサルタント。土地を含めた新築物件企画では『入居者需要』『最寄駅』からコンセプトをしっかり定め、デザイナーを起用したお洒落な建物で他物件との差別化を図り、現在では、年間30棟の新築投資物件を手掛ける。

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【1】 物件取得前にすべき事
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【1-1】 法人としての取得か?!個人としての取得か?!
・税金の観点からするとどっちが良い?
給与所得者の場合、法人化の分岐点となる年収
配偶者等の協力者の有無(役員メンバー)、役員報酬による所得の分散

・相続を視野に入れた場合には、どっちが良い?
取得する方の年齢による
不動産の相続評価
法人資本金による法人住民税の負担、役員借入金の相続評価

・転ばぬ先の杖としては、どっちが良い?(生命保険等)
法人は認められる経費の範囲が広い
倒産防止共済(経営セーフティー共済)・役員を被保険者とする定期保険を利用した修繕積立金

・公務員、会社員なのですが、バレない様に行ないたいのですが
就業規則を確認
法人での取得の場合、配偶者等の協力者の有無

・短期で売る場合、長期保有の場合による違いは?
個人は土地建物の所有期間が5年を超えるか否かで税率が異なる
個人は土地建物の売却による損失は土地建物の譲渡所得の範囲内のみで通算、損失繰越なし
法人の場合、家賃収入による利益と土地建物の売却による
損益を合算して計算、損失の繰越は9年間

【1-2】 法人としての取得で気をつけるべきところは?
・前持って気を付けるべきところは?
新設法人(資産管理会社)での融資が可能か金融機関に確認
配偶者等の協力者の有無

・株式構成や代表者等、有利に進める為にはどの様にすれば良いか?
配偶者には本人の資力見合いの出資があると将来的には有利
配偶者を代表者にすると役員報酬が認められ易い

・定款等で気を付けるべきところは?
変更登記申請には費用がかかる
目的、役員の任期、総会の開催時期

・登記の住所で何が変わるの?
登記の住所(本店所在地)で所轄税務署が決まる
本店移転の登記申請にも費用がかかる(定款の再作成も)

【1-3】 個人としての取得で気を付けるべきところは?
・青色申告や配偶者控除等、考え方は?
青色申告の特典 青色申告特別控除65万円(事業的規模の場合)
青色事業専従者給与と配偶者控除
純損失の3年間の繰越と1年間の繰戻

・前もって、気を付けるべきとことは?
白色申告でも不動産所得が300万円を超える場合、帳簿の記載が必要
不動産所得が300万円超の場合、事業的規模で無くても青色申告がお得
複式簿記を理解すると金融リテラシーがアップ

【1-5】 総括(取得前段階での対策)

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【2】 物件取得後にすべき事
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【2-1】 取得後に何を気を付ければ良いか?
税制に対して有利になる申告方法は?
法人の青色申告の特典 欠損金の9年間の繰越控除、1年間の繰戻還付
30万円未満の少額減価償却資産の取得価額の損金算入、その他特別償却、税額控除

・個人と法人で申告は?
個人は自己申告も可能
法人は作成する書類が多く、専門家に依頼するのが無難

・経費は、どのぐらいが適正か?
昔は税務署の内部資料として所得率という資料があった
今は同業との比較により利益率(経費率)をチェックしている
家事消費について

・不動産投資ならではの、税制対策は?
減価償却資産の耐用年数について
修繕費と資本的支出について

・個人の確定申告のチェックポイント
収入の計上漏れ(礼金、更新料、敷金の償却金)に注意
法定償却方法について
医療費控除の対象とならない医療費とは

【2-2】総括(取得後での対策)

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【3】 裏話し
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・セミナー限定!口頭のみでの裏話し。
税務調査について
個人の税務調査
支払調書の制度について
簡易な接触とは(税務署からのお尋ね)
法人の税務調査
税務調査の対象の絞込
実際の税務調査の流れ

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