新築大家さんの流れ

土地購入から始める流れをご説明します

  • 物件の流れ
  • 資金の流れ

物件の流れ

  • Step 1 システムのご説明
  • Step 2 物件探し
  • Step 3 入居募集戦略
  • Step 4 入居後の管理

「新築大家さん」のシステムのご説明 まずは面談で想いの丈を!

「新築大家さん」では会員登録後、コンサルタントとご面談をして頂いております。

まずはお客様のビジョンやご希望を伺い投資戦略の組み立てを致します。「新築大家さん」で一番大切な事は金融機関だと思います。どんなに「お宝物件」でも融資が付かなくては何にもなりません。まずはお客様の短所長所を把握し、金融機関提出資料を作成して金融機関に打診致します。

銀行は1回のみのチャレンジです、一度でも何か問題があって断られると、同じ銀行での次は有りません。 慎重に融資申し込みをしなければなりません。コンサルタントは毎日いろいろな金融機関や支店担当者とお付き合いをしながらヒアリングを行っています。「どの銀行が今締めていて、どの支店が今積極的か」など、金利動向や貸出審査基準、評価方法などは銀行ごとに違い、個人ではわかりづらい事が沢山ございます。

金融機関も貸し出す以上は多大なリスクを負います。融資を通しやすい資料や説明は大切ですし、いつもの担当者が相談に乗り易いのは事実です。「物件で通る時代は終わりました」銀行に「この方ならば大丈夫!」と思って頂ける事が一番大切なのです。

物件探し.1【お客様ごとに成功のビジョンは違うため、一番大切な方針決定となります。】融資ビジョン決まったら物件探しです

「新築大家さん」では最上流に限った優良投資物件情報を毎日10件以上、月間300件程度収集し、専属の設計士が仮プランを入れて収支計算しています。ですがご紹介出来るのは、月に1~2件程度です。実際、本当の「お宝物件」とはそんなものなのです。好立地で駅が近くて高利回り、将来も安定した収益性の高い物件。本当の「お宝物件」は当然ですがそんなにありません。条件により長くお待ち頂いているお客様もいらっしゃいます。本当に申し訳ないですが「新築大家さん」として納得しない物件はご紹介いたしません。

なぜなら、失敗の無い賃貸経営をして頂く事が私たちの利益だと考えているからです。待ち切れずに物件が沢山掲載している業者さんのサイトから利回り優先の中古を買ってしまう方もいらっしゃいますが、心配しています。投資で衝動買いしては、投資になりません。

「新築大家さん」ではお待ちいただく間、物件見学会やセミナーにご参加頂き、投資家としてのスキルを磨いて頂くようなことも行っております。

物件探し.2 物件が決まったら

物件は突然出ます。物件探しで発掘された「お宝情報」は、数時間後にはお待ちの会員様に直接ご連絡いたします。ここからは可能な限り速やかに行われます。物件の諸条件の交渉や情報の確認などを土地のグリップする作業と並行して、金融機関交渉、土地の瑕疵の有無のチェックなど、短時間で行わなければいけないことが多くあります。

競合は不動産開発業者です、資金力や看板に物を言わせて攻めてきます。良い利回り物件と気付くと、自社の商品にする為にすごい勢いで攻めてきます。

それを跳ね返す方法は「気づかれずにスピーディに」が大切なのです。皆さんは不動産の業者間売買の投資物件に手を出しているのですから、業者にとって魅力的なのは皆さんにとっても魅力的と言う事になります。契約して融資決定が下りるまでは気は抜けません。

入居募集戦略 全ての企画に入居募集戦術チームを組みます

「新築大家さん」にしかできない早期入居募集戦術とは

①賃貸では例を見ない竣工前モデルルームの公開

不動産投資(新築)は、企画の時点で勝負は決まっております。
元々、他には無いプレミア企画物件でしたら、広く告知をしていくだけで満室となりますし、ノーマルタイプでしたら、家賃含めデータから戦略を立てている為、ポータルサイトにのせるだけ、これだけで十分です。
今までの企画経験があるから出来る、エリア毎の需要へ向けた方向性作りで、募集前にその先の勝負を決める事。これが当社の入居募集です。

②他社物件の仲介営業は致しません

一番のキモと考えています。弊社賃貸担当者は「新築大家さん」オーナー様の物件のみ入居募集営業をしています。賃貸専門業者ではありませんので、常にオーナー様の物件の事だけに集中して企画や募集営業をしています。最後は人の手です。いざとなったら、特定の物件のみに特化して業者営業一日30社以上の訪問や 入居辞退者に対して、契約に至らなかった理由を聞き対策します。賃貸専門ですと「他の物件が決ればいいや」となり責任が希薄です。「新築大家さん」は満室稼働が目的であり、仲介手数料を頂く事が目的ではありません。オーナー様に安心して満室経営をしていただく為に、日夜努力を惜しむ事はありません。

入居後の管理 入居後の管理も専属です

無事満室経営が始まっても、ここからが始まりです。丁寧に管理しなくては、入居者様が離れてしまいます。「新築大家さん」では、入退室時の募集も含め現在98%入居率を維持しています。これは絶えず満室であることを意味しています。退室時の入居募集営業も手を抜かずに専属の担当者が対応しています。入居時と退去時には必ず入居者様と退去者様にアンケートを頂き、なぜ入居したのか、どこが気に入ってどこが気に入らないのか、退去の理由はなぜなのか、生のマーケティングを実施し、デザイン担当、建築担当、募集担当にフィードバックし続ける事で満室稼働を維持しています。

日常清掃は必須事項に

日常清掃におきましては、どの管理形態でも込みとさせて頂いております。
清掃はもちろん、不具合やちょっとした補修、気が付いた事はその場で解決し、 いつもきれいで手入れの行きとどいた状態を維持し、入居者様に少しでも気持ち 良く住んで頂く事が「入居者様の利益でありオーナー様の利益」と考えるからです。

所有物件の税務会計

オーナー様には専属の税理会計士がサポートしています。節税の方法や不動産賃貸経営に精通した税理士によって、税務面でもオーナー様に不利益のないように考えています。最新の税務知識を持ってオーナー様への確定申告はもちろん、法人化のお手伝いもしていますので安心して経営して頂けます。

まだまだ道は長い

これから不動産投資を始める方もすでにオーナーの方も長いローンを組むことになります。
この先どの様な時代が来ようとも「新築大家さん」では、絶えず不動産投資事業を研鑽し、時代ごとに適切なご提案と社員一同CS(お客様満足度)を旨にオーナー様の利益追求と安定経営のお手伝いをさせていただきます。
些細なことでもご遠慮なくお問い合わせください。お待ちしております。

資金の流れ

  • Step 1 物件のご提案
  • Step 2 契約(賃貸管理)
  • Step 3 土地の決済
  • Step 4 建物着工時
  • Step 5 中間金
  • Step 6 残金(お引き渡し)

「新築大家さん」のシステムのご説明 物件のご提案 -意思決定-

お客様のご希望やご計画をお聞きした後、
ご希望に添った物件を探し、ご提案いたします。

資金の流れイメージ

「新築大家さん」のシステムのご説明 土地・建物の契約

全体の計画にご納得いただいた後、土地・建物の契約をいたします。この時点で土地購入代金の5%と建物契約金200万円の合計金額を契約金としてお支払いただきます。

土地売値の5% + 建物契約金 200万円 ※物件により多少異なります。/土地・建物の契約金

「新築大家さん」のシステムのご説明 土地の決済

銀行の融資が決まった時点で、まず土地の代金を決済いたします。
目安としては資金総額の1/3〜半分程度が土地の購入金額となります。

銀行融資 1回目実行 ※金額は銀行、自己資金により変動します。/土地・建物の契約金は全額返済となります。 ※ローン審査が通らなかった場合は白紙契約となります。

「新築大家さん」のシステムのご説明 建物着工時

役所の許可次第、建物着工となります。
建物着工の時点で建物金額の約1/3を着工金としてお支払いただきます。

建物金額の約1/3 → 銀行融資 2回目実行 ※金額は銀行、自己資金により変動します。/着工時(建物の約1/3)+ 土地・建物の契約金

「新築大家さん」のシステムのご説明 中間金

工事が順調に進行し、スケジュールのおよそ半分に達した時点で
建物金額の約1/3を中間金としてお支払いただきます。

中間金の支払い → 銀行融資 3回目実行 ※金額は銀行、自己資金により変動します。/中間金 + 着工時(建物の約1/3)+ 土地・建物の契約金

「新築大家さん」のシステムのご説明 残金の支払い -お引き渡し-

竣工検査の後、建物のお引渡しです。
この時点で残金のお支払いをいただきます。

残金支払い → 銀行融資 4回目実行 ※金額は銀行、自己資金により変動します。/残金 + 中間金 + 着工時(建物の約1/3)+ 土地・建物の契約金