不動産投資の新築大家さん 担当者のつぶやき

融資付担当者の牛島です。

今回の違約金に関する話は、不動産投資における
借換え時と固定期間内での繰り上げ返済時の話です。

通常、固定期間金利の商品で申し込まれた場合には、
その指定をされた期間の繰り上げ返済に対して違約金を請求されます。

各銀行さんにより、その違約金の支払いに対する支払率は
マチマチになりますけれども、変動型金利をチョイスしていない場合には、
特約事項に『繰り上げ返済に対する違約金は発生しない』と記述が無い限りは、
どの銀行さんでもこの違約金は対象となります。

現在、金融情勢的に融資が難しいのは周知の事実かとは思いますけれども、
こんな時期だからこそ、『金利は安く土地値も安い』のも事実となります。
反対に、金融情勢的に融資が通りやすい時期は、
『金利は高く土地値も高い』となります。全ては、景気に左右されております。

そこで、現在の金融情勢を考慮しますと、
うまく敷居の低い（借りやすい）銀行さんで融資を獲得して、
変動よりも安い短期間の固定金利型をチョイスし、
固定期間中は安い金利なので、このままその銀行さんでお支払いを続ける。
（これも特約事項に繰り上げ返済時のペナルティなしと明記があれば、
固定期間内でも違約金対象からは外れます。）

固定期間終了時頃に、新規物件取得と合わせて
既存物件の借換えを行う事が有効な手段にはなります。

ここで、気をつけてうまく交渉しなければならないのは、
上記記述にあります違約金対象に借換えた場合は掛かってくるかどうかを確認し、
掛かる様であれば特約事項に記述する事により、固定期間終了時には
違約金を失くすという事をキチンと了承して頂くだけの理論を持って交渉する事です。
融資基準の低い銀行さんですと、ここは間違いなく
違約金を金消契約書上、謳っております。

ですので、十分な注意が必要です。