不動産投資の新築大家さん 担当者のつぶやき

不動産投資は、動産と比べて高額の買い物です。
最初からいきなり高額の１棟土地付建物の投資を行なうのは恐いですよね。

区分所有物件は金額が安価で済む事はもちろん、自己資金も少なく、
融資も若干金利が高いながらも１戸１戸を保有し、少しずつ投資物件を増やしていく・・・
そんなビジョンを描かれていらっしゃる方も多いかと思います。

大手不動産デベロッパーが、今日まで参入をしなかった区分の1Rマンションの
供給を開始する、と業界筋の新聞より発表されました。
この背景には、将来の年金不安に駆られた若年層の購入意欲が活発なことも考えられます。
1Rならわずかな資金でも狙えますし、上手くいけばフルローンで購入可能です。

しかし、１戸は１戸です。
部屋が空室になれば、虎の子の家賃は入りません。
もちろんローンはありますから空室時は自腹で支払いをしなければなりません。

ここまでは、ありがちなお話です。

１Rマンションは１棟３０戸～１００戸以上と大量に供給されるのが常です。
区分ですとその１戸１戸の所有者が異なるという事になります。
所有者が違うということは、オーナーさんによって家賃の査定も変わります。

新築分譲時、同じ家賃で募集された住戸は、
オーナーさんの状況により値上がり又は値下がりします。
こうして、１棟全体でみた場合、家賃の統一性がなく、
適正な家賃で設定されていたとしても値下がりしたりして資産の下落が生まれます。

金融機関の担保評価はどうでしょう？
上記の理由から銀行は、担保評価と見なさいのです。
借入があれば全てその収益成績が良好でも借入額そのものが、
次の購入物件の足かせとなってしまします。

特に収益還元法審査融資の銀行さんは、
お手持ちの既存物件の担保評価＋収益成績が適正かつ、
儲かっていなければ２棟・３棟と積み上げることは困難となります。

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