不動産投資の新築大家さん 担当者のつぶやき

今回は、都市計画道路と用途地域のお話をさせて頂きたいと思います。
都市計画道路について簡単にご説明いたしますと、
道路の新設や拡幅の事を指し、以下の2種類がございます。

計画決定・・・いつ道路の新設・拡幅事業に着手するか決まっていないもの。
事業決定・・・既に事業に着手しているもの、もしくは着手する事が決まっているもの。

都市計画道路に面し、都市計画道路が敷地にかかる場合は建築が制限されます。
具体的には以下の通りです。

1．市街地開発事業（区画整理・再開発など）等の支障とならないこと。
2．階数が３階、高さが10ｍ以下であり、かつ地階を有しないこと。
3．主要構造部が、木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、
　 その他これらに類する構造であること。
4．建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、
　 将来において、都市計画道路区域内に存する部分を
　 分離することができるよう、設計上の配慮をすること。

上記の制限となりますと、収益物件として、計画が立てづらく、
将来において収益を生まない土地となる可能性もございます。
セットバックし、うまく計画が出来る敷地ならば良いのですが、
敷地全体がすっぽり都市計画道路にかかっている事もございます。

都市計画道路は大通りに計画されている事が多く、
大通り沿いの土地の用途地域は、商業地域や近隣商業地域が多く指定されています。
大通りから規定の距離までは商業系の用途地域ですが、越えてしまうと
住居系の用途地域になり、日影規制等厳しい用途地域になっている事も多くございます。

実は、都市計画道路から至近距離にある住居系の土地というのは狙い目です。
現在の状況では容積率も低く、日影規制が厳しい用途地域でも、
都市計画道路で拡幅が行われた後の幅員から
●●メートル以内（道路によって異なります）となりますので、
商業系の用途地域に敷地がかかる事になります。

場所によっては敷地全体が商業系になる可能性もございます。
その為、容積率や日影規制が緩くなり、3階建てしか建たないエリアでも
4・5階建てが可能となる場合がございます。

引き続き盲点をつく土地探しも含め、情報収集を行ってまいりますので、
何卒宜しくお願い致します。