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担当者のつぶやき Archive

土地・仲介業者の動向

不動産投資には、まだまだ向かい風が吹いていますが、
その中でも、よりよい企画を作り上げるために、営業を強化しております。

その際、土地の情報を仕入れる為に、不動産業者等に営業をしています。
話している中で、「アパート・マンション業者の営業が
以前より少なくなってきている」事を感じる営業の方もいらっしゃいます。

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どこに、ではなく誰に、が重要

昨年からの融資厳格化により、相変わらずの状況が続いております。
先日、某金融機関の担当者と話している中で、アパマンローンに従事していたが、
アパマンローンでの貸し出しが難しくなってきているので、
住宅展示場を回り、住宅ローンに取り組んでいると伺いました。

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最近の傾向

最近は整形地でなく変形地でも価格が高騰しております。
特に都内に関しては高値でも売れていきます。

1都3県の3県では少し価格が落ち着いてきた感はございますが、
それでも数年前と比べますとまだまだ高値が続いております。

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不動産投資への不安

スルガ銀行から始まり、サブリース問題そしてレオパレス建築問題と、
話題が多すぎる今日この頃ですが、何処も大手企業さんが問題になっています。

先日、建築現場をオーナー様へご案内しておりますと、
建築基準法と違う材料は使用していないか?というご質問がございました。

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物件の市場観

皆様、2019年も何卒よろしくお願い申し上げます。

さて、今の物件の市場観をお話したいと思います。
昨年夏ごろから2億円以下の個人投資家向け投資物件の流動性が下降しています。
理由は皆様ご存知の通り、融資引き締めです。

2012年ごろから個人投資家向け投資物件市場は右肩上がりで2018年がピークでした。
融資が出なくなったのと価格が高止まりしていた影響で、
物件の売れ行きは鈍くなっています。

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企画の打開策

融資の引き締めが加速していく中、今までの新築大家さんの企画では、
融資が非常に難しくなります。

理由は新築である事と、重量鉄骨である事により担保が割れます。
融資基準があがっているのかは分かりませんが、
物件の評価方法や物件評価依存で
融資額が決まってしまうようなケースが多々ございます。

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自己資金の必要性

最近はアパートローン融資が厳しい......との声が多いですね。
実際に何が厳しいのかはご存じない方が多いと思います。
物件や属性への評価基準が厳しくなったのは確かですが、
資金を貸し出す側(金融機関)からすれば当然のことと思います。

そもそも不動産投資をされる方は株やその他の金融商品ではなく
なぜ不動産を選ばれたのか、をお考えください。

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様々な取り組み

皆様もご存じの通り、弊社は重量鉄骨造の建築をメインに受注をしております。
しかしながら昨今の不動産市況を考え、
RC造や木造の建築も受注する方向性で考えております。

冒頭にてなぜこのような話をしたかと申しますと、
土地を仕入れる上でとても重要な事となるからです。

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金融機関の融資姿勢はどうか

こんにちは。

スルガショック以降、金融庁の動きにより金融機関は融資引き締めの姿勢です。
融資対象を資産家や富裕層向けにシフトしており、
以前のようにサラリーマン大家さんを含めた
個人投資家への融資はしばらく厳しいと思われます。

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日本都心部の不動産価値

こんにちは。7月末に本社が移転して約2ヶ月が経過しました。
品川駅が最寄りの駅ですが、通勤時間の人の多さには戸惑いました。
東京の人の多さを感じながら、会社に通っております。

さて、東南アジアと言えば、日本よりも物価は安いかわりに
インフラや都市開発は発展途上というイメージがありましたが、
現実は地下鉄や高速鉄道線が網羅されており、
高層ビル、高層コンドミニアムが建ち並んでいました。

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厳しい融資状況に対しての今後の備え

最近の銀行融資の状況ですが、投資物件に対する融資は、
地主関係の方、医師・弁護士などのいわゆる士族の方、
安定経営者と絞られている様子です。


金融庁の投資物件に対する引き締めも「カボチャの馬車」をめぐっての
スルガ銀行の融資不祥事が更にその門を閉じたようなこの頃です。

銀行の融資先を先に述べた方々に対しても、自己資金2割以上は必要という
融資条件の金融機関も増えてきました。

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フルローンでの物件購入

特に最近は自己資金を抑えて不動産投資をされたい方は多いと思います。

以前はフルローン(又はオーバーローン)が対応可能な金融機関や
投資物件でも金融機関評価が高いためフルローンが可能な物件がございました。
現在、土地値は高水準を保っていることから利回りが出にくい状況ではございます。

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本当に買える人いるの?

アスファルトからの照り返しが暑いこと。
日差しも強く、すでに日焼けで真っ黒になっております。

さて、最近不動産仲介業者を訪ねて、「土地を探しています」と伝えると、
「どうせ買わないんでしょ」「本当に買える人いるの?」等と
言われる事が多くなってまいりました。

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不動産業界は玉石混交!!

シェアハウスの問題から、某銀行の不正融資が明らかになりましたね。
中古一棟マンションでも、レントロールの改ざんや入居状況を偽るなど、
銀行と不動産業者が結託して融資を通していたようです。

このような物件を購入することが出来たとしても、
最後にしわ寄せが来るのは、オーナー様です。

アパマンローンは、業者主導で進めるのが大半だと思いますが、
任せっきりには注意が必要です。

不動産業界は玉石混交、悪い業者に悪い物件を購入させられないよう、
オーナー様には冷静に判断できる目を養って頂ければと思います。


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土地の状況と契約事例

都心の土地値が公示価格で上昇してるニュースが流れましたが
2020年までこの上昇が続くのか、みなさん警戒をしております。

その中で、売主立場から現状を見ると、高く売れるなら今がチャンスと、
売り始めている地主も見受けられます。

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土地価格の動向と試み

新緑の頃、花粉の影響も薄れ、1年中で過ごし易い季節となりました。
同時に今年は気温が高く夏日の日もちらほらございます......
皆様、体調管理と日差し対策にはご注意くださいませ。

昨年末に、私が土地価格の動向のお題で
こちらのブログを書かせて頂いてから、半年程経過しました。

昨年暮れの状況で土地の値下げが見受けられたことを書きましたが、
なかなかどうして半年経って、まだまだ土地値は下がってきません。


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現状、融資の厳しい方の条件は?

昨年末から融資の引き締めが顕著に表れ、「銀行の融資が通らない」と
どこでも噂されるようになってまいりました。

事実、本年になり持ち込んだ案件の成約率は
10%も満たないような現状になっております。

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今後融資を通すために必要なこと

巷では、融資状況が厳しく融資が通らないと話題になっておりますが
よくよく見ると本来の形になっているだけで、しっかりと計画を立て、
資産形成をされている方には、銀行も躊躇なく融資付けを出しております。

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価格勝負をしない土地仕入れ方法

皆様こんにちは

今月に入りましても土地の動きはとても活発で、常に取り合いの状況が続いております。
オープンにされている情報でもそうでなくても中々グリップは効かないことが多いです。

例えば先日の例でお話させていただきますと、
同じ投資家様で2案件をたて続けに業者に取られてしまう事がございました。
両案件とも買付を出していたにも関わらず、です。

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最近の銀行融資と積極融資の時期目安

最近の銀行融資の状況ですが、厳しい状況が続いています。
ご存じの通り融資は、その方の属性+購入物件の評価で決まります。
金融機関の物件評価は融資額全体の約7掛けですので3割は割れてきます。
その3割の割れを、属性でカバーして融資審査を行います。

この属性のハードルが高いのが今の銀行です。
その方の年収が一般的に高いレベルでも、
お持ちの純資産がかなりないと審査が通らない状況です。

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AI導入

皆様こんにちは。
各地で桜が満開となり、春の訪れを感じる季節となりました。

さてこの度、弊社ではAIを導入致しました。
社長ブログ等でも少し触れていましたので
ご存知の方もいらっしゃるかと思います。

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お土地を比較的安価で手に入れられるケース

2018年に入りまして、早いもので2月になりました。
土地の動きも徐々に活発になっていく時期でございます。

ここ最近、頂く情報の中で、依然として土地の値下がりはしておりませんが、
以下の二つのケースであれば比較的安価で仕入れられる場合があります。
あくまで、水面下で動いている物件に限ります。

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金融機関の指標

ご融資基準に関しましては、各金融機関でまったく異なってきます。
属性を好むところ、資産を好むところ、物件や居住地のエリア等......

全般的に言えることは、金融資産をどのくらいお持ちでいらっしゃるか、が
現在の金融機関の指標になっております。


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お土地の購入時の注意点

明けましておめでとうございます。
本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

皆様が、お土地を選ぶときは、場所、環境、道路付け等を
気にかけていらっしゃると思いますが、
一つ気を付けて頂きたい所が、隣地からの越境物です。

隣地との境界杭は皆様確認されますが、上の空間も必ず確認して下さい。
隣の戸袋、屋根や樋などです。

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家賃保証という名の甘い罠

あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

年明け早々、耳を疑う記事を目にしました。
「シェアハウス運営会社、物件オーナーへの支払い困難に」

都内を中心にシェアハウスを運営していた会社が、
オーナーへの家賃保証の減額要求、さらに年明けには、
家賃保証自体が困難という通知がオーナーにわたったようです。

弊社の建築するエリアでも良く目にするので調べてみたところ、
賃料はかなり高めに設定されており、空室もかなり目立っていたため、
オーナーに賃料はどうやって払っているのだろうと
気になっていました。

なぜこのようなことが起こってしまったのか。

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今年の土地価格の動向

一年も早いもので、もうあと、5日を残すのみとなりました。
本年も大変お世話になり、厚く御礼申しあげます。

投資ブームも金融機関の引き締め等で少し速度が落ちてまいりました。
仕入れの土地に関しても、不動産業者が転売用に仕入れた土地が、
値下げをしないと売れ残るケースもちらほら見受けられます。

歳末バーゲン!ではないですが、来年の市況を見込んで、
年内決済であれば数百万下げますよ!という売主もいらっしゃいました。

思えば、今年の土地仕入れは、値下げ交渉がスムーズに
進んだケースが多く見受けられた年でもありました。

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ご挨拶と現在の融資状況

融資ブログも今回が2017年最後となります。
本年も融資ブログをご覧くださり、また、新築大家さんを
ご愛顧いただきまして誠にありがとうございました。
皆様、よいお年をお迎えください。

最近ブログでも少しお話をしております融資の基準が
厳しくなっている点につきまして、実際のところどうなの?という所ですが、
銀行に持ち込んだ感覚では、厳しくなっていると感じております。

どんなところかと言いますと、属性の部分です。

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千葉・埼玉の動き

新築大家ファンの皆様こんにちは。

皆様もご存じの事とは思いますが、新築大家さんでは
一都三県のエリアで企画を作っております。
金額規模としては3億円から1億円が多いでしょうか。
所有権も旧法借地権も取り扱っております。


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最近の銀行融資と取組み

投資物件に対する銀行融資は各行、『総量規制』の名のもとに厳しくなり
融資審査のハードルはいよいよ上がっています。

自己資金のハードルの上昇に加え、総資産の審査も明確になりつつあります。
大手信託銀行が、国策でもある住宅ローン融資から
撤退の記事が新聞に掲載されていましたが、
記事の内容はまさに富裕層に対しての顧客シフトそのものでした。

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風向きが変わった?

皆様こんにちは。

ある不動産投資ポータルサイトにおける木造アパートの物件掲載件数は、
ここ数ヶ月で2倍になったそうです。

これから分かる事は、いままで水面下で
販売できていたものが売れなくなったという事です。

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土地購入の落とし穴

このところ、お客様より「土地を購入したので建物の
プランニングをして欲しい」という相談が増えております。

実はこのプランニングにも落とし穴があります。その落とし穴とは、

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業者回り中の嬉しい出来事

最近、新築大家さんの企画が出来づらいエリアも
回って資産性の高い物件も視野に入れ業者回りをしております。

とある日、目黒駅周辺を回っておりました。
目黒区は以下の特徴があります。
・駅周辺や大通り以外の所では、容積率が低い事
・1種高度地区や2種高度地区が多く建物が上に上がらない事


容積率が低く、戸数が多く取れないので、収益物件としては
不向きな土地が多く、尚且つ土地値が高いエリアです。
しかし根気よく回っていれば、いつかは企画になる土地が
出るのではないかと期待をして回っている時でした。

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経営破綻しないために、物件購入前に考えておいていただきたい事

マスコミでも話題に上っておりましたが、賃貸住宅の建築ラッシュによる
金融機関のアパートローン残高が、前年の10%近くアップになっているところもある様です。

特に地方銀行が積極的にハウスメーカーと営業を進めて、
畑や駐車場に建築する物件が多くなることで、
入居率が下がり家賃の下落へとつながっています。

このために物件を売り出す方もいますが、借入額より高く売ることが出来ないことも多い様です。
これは経営破綻を起こしているという事です。

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借地権企画物件の融資の傾向

さて今回も最近の融資成功事例をご紹介いたします。
とある借地権企画物件の融資を、某銀行さんに打診したところ、
お客様の属性内容が厳しい!との理由により入口でお断りの連絡がございました。

東京23区 城東地区のJRと私鉄駅徒歩2分の好立地です。
フロア3戸×5階、総戸数14戸と、土地活用の
パフォーマンスが良く銀行の担保評価も抜群でした。

この物件、お客様は諦めませんでした......

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狙い目の場所

皆様こんにちは。土地値の値上がりはまだまだ続いております。
その中でも、まだ「割安感」のある土地はございます。

それは、「不人気」だと思われていたエリアです。

最近の取引で申しあげますと、東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅
徒歩10分圏内の土地をご紹介頂きました。
「三ノ輪」駅は、上野や浅草までのアクセスが良く、
賃貸需要は非常に高い駅です。

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木造物件の融資期間 その後

以前にもブログを載せましたいたしました、
木造物件の融資期間について少しお話をいたします。

弊社は現在、一都三県で収益物件をご提供させていただいております。
特に埼玉県と千葉県に関しましては、好立地でも3階建までしか伸びない物件も多いです。

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白紙解約事例

不動産仲介業者(以下業者と表記します)をまわっていて
白紙解約になった土地をご紹介頂いた事例を2件ご紹介致します。

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お土地の売却の動きあり

暖かい日差しの過ごしやすい季節になりました。
草木や動物も動きが出ていますが、土地も動きが活発になってきているようです。

お土地をお持ちの方々は、売り頃感を感じているようで、
駐車場やコインパーキングとして所有しているお土地を
売却する動きも見られております。

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融資の引き締め

4月より不動産向けの新規融資は引き締められる見方が強くなってきました。

日銀の発表によると、2016年上期の不動産に対する融資の金額が、
1989年上期の不動産バブルを上回ったようです。
いまだに土地値は上昇傾向で、銀行評価価格と実勢価格のかい離が生じており、
融資の評価が厳しくなっている印象がございます。

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ターミナル駅徒歩15分~物件ってあり!?

寒さが続きますが、この季節は清々しい青空が続く季節でもあります。
視界も空気が澄んでいるおかげで青空も星空も気持ちいいですね。
逆に空気が乾燥しているのもこの季節、皆さん、
風邪などひきませんようご自愛くださいませ。

さて、今回はターミナル駅のお話です。

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金利の傾向

リーマンショック以降金利が徐々に下がり、2016年夏頃が特に金利が低く、
物件の利回りは良くないものの、低金利で固定出来ていれば、
投資家様にとって物件の仕込み時としては良い時期だったのではないでしょうか。

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都道府県やエリアの特色

新築大家ファンの皆様こんにちは。

昨年ブログでも取り上げました為、
皆様の中には既にご存知の方もいらっしゃると思いますが、
現在弊社は一都三県を対象として企画を作っております。
都道府県やエリアによりましても土地ごとに特色がございます。

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現在の融資の動き

明けましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願い致します!
それでは融資ブログ2017年の第一弾です。

2017年金融機関の動きにどのような変化があるのか皆様気になるところだと思われます。
都市銀行は、相変わらず資産背景が良い方へ、
潤沢な資金を供給して金利も低く融資を受けられる方には有利な方向です。


このステージに向けてどう資産の構築をしていくか、
今後の不動産投資はより慎重に物件の判断が必要になると感じております。

その中で、サラリーマン大家さんとして、今年ねらい目の金融機関は何処か?
どうも、地方銀行の1番手ではなく、そこに続く2番手3番手の銀行が
不動産投資に前向きな判断をしだしているようです。


決められたエリア制を引いている場合が多いので、
オーナー様の住居地域の支店でお話を進める形になります。

条件的にも、融資金額にも有利な数字が出ることがありますので、
今年は地元金融機関への融資打診も一つの戦略になるかもしれません。
特におすすめの金融機関もございますので、詳細は担当営業にお問い合わせください。

最近の金融状況と備え

早いものでもう1年が経とうとしています。
オリンピックイヤーの今年、皆様どうお過ごしでしたか。
何より、寒い日々が続きます。どうぞご自愛され、よいお年をお迎えください。

さて巷では来年、金融の引き締めが囁かれているようです。
現在の状況は、自己資金のハードルが上がったように見受けられます。
単に手持ちの現金保有と言うことではなく、
総合的な手持ちの金融資産(株や保険、不動産)のハードルの事です。

・・・だからといって、各銀行の融資の実績からするにそれだけではないようです。

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借地物件 増加中

皆様こんにちは。
今回は、借地に関するお話をしたいと思います。

昨今、土地値高騰により全体的に物件の利回りが下がっておりますため、
借地物件が増えております。

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木造物件の融資期間

今回は木造物件での融資期間のお話をしたいと思います。

皆さんもご承知の通り、アパートローンの場合は
建物の構造により融資期間が決まってきます。
基本的には耐用年数以内となります。

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都市計画道路と用途地域

今回は、都市計画道路と用途地域のお話をさせて頂きたいと思います。
都市計画道路について簡単にご説明いたしますと、
道路の新設や拡幅の事を指し、以下の2種類がございます。

計画決定・・・いつ道路の新設・拡幅事業に着手するか決まっていないもの。
事業決定・・・既に事業に着手しているもの、もしくは着手する事が決まっているもの。


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ローン特約がつけられない!?

最近、大手不動産仲介会社に問い合わせをすると、
「投資用ローンですか?それであれば、ローン特約はつけられません。」
言われることが増えてきました。

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最近の融資事例

土地値の上昇につき、相変わらず利回りは高くありませんが、
金利は引き続き低い状況です。


物件の利回りが高くないから買い時ではないかというと、そうではございません。
最近の事例をあげてご紹介致します。

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仕入れ状況とお願い

いつもお世話になっております。
私共、仕入れスタッフは有益な土地情報を求めて、
日々奔走しておりますがまだまだ企画物件をご提供出来ておりません。

当社の企画物件はご周知の通り、駅徒歩10分以内、
1戸当たり平均25㎡、8戸以上の鉄骨造の1棟物件を提供しておりますが、
折からの土地高騰と収益物件に新規参入する業者さんの影響で、
情報が少なくなっているのも事実です。

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銀行評価の高い資産とは

最近もまた住宅ローンの金利が下がりましたと、
ニュースになっておりますが手放しで喜べるのでしょうか。
銀行としては金利が低く、利益が少ない状況で誰にでも貸しますか?

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物件の値上がりと土地神話の崩壊

新築大家ファンの皆様こんにちは。

最近は土地仕入れ業務で仲介業者を回っておりますと
ご紹介していただきます物件はどれも価格が上がっております。
中には、坪50万円ほども上がっているエリアもございます。

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土地と道路の関係

皆様こんにちは。
暑い日が続いております。皆様、体調管理には十分お気を付けください。

今回は、土地と接する道路の方角についてお話いたします。
皆様、土地情報をお探しの中で、とんでもなく安い物件を
ご覧になったことはありませんか。

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実は危ない!区分所有物件

不動産投資は、動産と比べて高額の買い物です。
最初からいきなり高額の1棟土地付建物の投資を行なうのは恐いですよね。

区分所有物件は金額が安価で済む事はもちろん、自己資金も少なく、
融資も若干金利が高いながらも1戸1戸を保有し、少しずつ投資物件を増やしていく・・・
そんなビジョンを描かれていらっしゃる方も多いかと思います。

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土地の高買い

最近、横浜市某所で坪200万円の土地情報が弊社に情報が流れてきました。
土地の広さは50坪前後あり、土地値は1億円となります。
そのエリアでは平均65,000円の家賃もつかないエリアです。
この時点で家賃とのバランスから土地値がかなり高い印象です。

それでもプランを入れてみると良いプランが入り、
企画化に繋げようと情報元へ連絡致しました。

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最近の金融機関動向

こんにちは、長瀬です。

最近の金融機関の動向を少しお話しいたします。

金利はどこの金融機関でも低い時代が到来しております。
変動でも固定金利でも1%を割る時代となりました。

しかしながら全ての金融機関がその金利ではございません。

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固定金利がおすすめ

先月にご契約されたお客様の融資が先日通りました。

金融機関に話を聞きますと、マイナス金利により、
固定金利の水準が下がっております。


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地主様よりの直接仕入れ

土地を仕入れる時は、不動産業者を通し情報を頂く場合がほとんどですが、
今、地主様からの直接仕入れにも動いております。

土地を売る時には、どうしたら高く買ってくれるのか
意外と知らないことが多い様です。特に借地権をお持ちの方ですと、
親の代から住んでいる方は、地主様との交渉や承諾料など解り難いことも多いので、
その辺をコンサルタントする事で、買主様も含めマッチング出来れば、
売主様にもメリットがあります。

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銀行様の方向性

4月に入りまして銀行の人事異動も一段落致しました。
さて、各銀行の方向性が見えてきましたので、記載いたします。

◆金利優遇が極めて良い銀行 金利勝負型
金利3年固定:0.86% 10年固定:1.06% 但し自己資金は2割以上必要
借入出来る属性があれば、キャッシュフローは良くなります。

◆複数物件を所有できる銀行 囲い込み型
金利は1%後半~2%台 他行の借り入れが無ければ、上限無で融資可能
行なえる地域は限定されます。

◆融資額を増やせる銀行 フルローン型
金利1%後半~4%まで 金利は高いがフルローン
リスクを覚悟で借り入れをする方向け
但し金利が2%以下で自己資金10%~15%を実現できる銀行もあり。

それぞれ、特徴を持った銀行がございますので、物件・お客様の状況を考慮して
ベストなマッチングをお手伝いしていくのが、我々の仕事です。
皆様お気軽にご相談ください。

税務特化コンサルティング会社とのコラボ?

さて、今回はまた新たなる土地仕入れの開拓の試みをお話しさせて頂きます。
私達は普段から、収益性と競争力、併せて金融機関さんから
融資を受けやすい企画物件をつくるべく土地情報の収集を行っていますが、
首都圏の不動産の高騰でこれまでの土地仕入れ先
(例えば駅前町場の不動産会社・大手不動産の情報)では
昨今の収益物件ブームにより土地の確保の競争も激化してきました。

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日影規制と道路斜線規制

新築大家ファンの皆様こんにちは。

今週末は桜の見どころになりそうですね。
週間の天気予報では、曇りとのことですので是非晴れてもらいたいものです。

さて、今回は土地を最大限に利用する
土地の見方・考え方をお話しいたします。

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水面下物件

新築大家さんの企画は、仕入れ担当が土地情報を
入手するところから始まると以前からブログでは申し上げております。

市場に出回っている物件が、新築大家さんの企画になる場合もありますし、
未公開の物件が新築大家さんの企画になる場合もあります。
企画になる比率としますと、ここ最近では圧倒的に未公開物件の方が、
多くなっております。


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金融機関が考える自己資金の目線

こんにちは、長瀬です。

今回は、金融機関が考える自己資金目線について小話をしたいと思います。

皆様は物件購入の際に金融機関へご融資の相談をされると思います。
けれどもどのくらいの自己資金が必要となるかわかりませんよね。
金融機関がどのような目線をもって組み立てを行っているかをご説明します。

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収益物件が先か、自宅が先か

収益物件を先に購入するのか、自宅を先に購入した方が良いのか、
融資を受け不動産投資をする場合、悩まれる方も多いと思います。

現金で自宅を購入する方・相当の自己資金を投入し自宅を購入する方以外、
収益物件を先に購入する
事をお勧め致します。

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建物とお土地の関係

安く土地を仕入れたい、どなたも思う事ですが、お土地の価値とは何でしょう!

まずは、立地
そのお土地に建物が建つか、どの様なものか、地盤はしっかりしているか、
地区の条例は、などなどその土地に建物を建てる場合、プランニングを完成させる事が重要です。

造成や地盤にコストがかからないかも大切で、建物より土地にコストがかかってしまった...なんて
こともあります。トータルで検証し、正確なプランが完成することで建築費用が決まります。

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支店や担当者でも変わる対応の違い

投資家の皆様がまず気になるのが融資を受けられるか!
また、金額は?金利は?どの銀行が有利なの?などなど

うわさで、某銀行が出すらしいよ!あの銀行は金利が良いらしいよ!
など話題にはなることもあると思いますが
このところ、いろいろな銀行様と、お付き合いいただいている中で
実は銀行の方向性だけでなく、支店や担当者によってスピード・金額など
対応の違いがやはり多々あるように感じる事実が見受けられます。


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土地仕入れは共同作業

早いものでもう年末・・・1年があっという間です。
今年もお世話になり、ありがとうございました。

さて、今回は土地仕入れの現場を書かせて頂きます。

収益物件は、その土地情報が全ての始まりと言ってよい程重要となって参ります。
当社各仕入れ担当は、いち早くそのレアな土地情報を追いかけ、
日々動き回っているわけです。

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借地権物件のススメ

今年は、温かい日が続き、冬はどこへ?という雰囲気でしたが
やっとここに来て冬らしい寒さになりました。
この季節は空気も乾燥して参ります。
皆さん、風邪などにかかりませんようご自愛くださいませ。

さて昨年来、一部の銀行さんが借地土地の融資を積極的に始められて以来、
それに伴って当社企画物件も借地権物件が急激に増えています。

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お宝土地の交渉

現在販売中の土地についての印象は「とにかく高い」です。
2~3年前は坪100万円前後だった地域が今では
100万円台後半なんてことはよくあり
、この状況では利回りは低くなります。

収益物件は賃料から利回りを割り出しますが、
土地値上昇に伴い、賃料が上昇しているかというと否。
恐らくは、大田区を初めに民泊が合法となる事で、
物件自体が色分けされてから賃料が徐々に上がってくると予想します。

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お宝企画を生み出す基本

物件を見る時に大切なのは、まず場所となります。
では、どの様に見ていくか?ですが、ポイントとしては、駅からどうか?
駅まで平坦なのか?環境(治安や利便性)は良いか?等が挙げられます。
つまり、元になる土地の立地が良い物件が、お宝企画を生み出す基本になります。

尚、今はインターネットの時代ですから、皆様は「ネットで探せば早いのでは?」と
思いますよね。しかしながら、この不動産業界はアナログな部分が最も多く、
ネットに乗らない物件が圧倒的に数多く存在します。

では、どう言った方法で商いを行っているか?

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連帯保証人についての小話

こんにちは、長瀬です。

今回は、連帯保証人について小話をしたいと思います。

一般的に、地方銀行と呼ばれる金融機関ですと連帯保証人は必須となります。
ご融資をされるご本人様以外の方、基本はご親族様になりますが、
個人でも法人名義(資産管理会社)でも同じことが言えます。

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新たな投資選択?

秋の気配・・・今年の夏の猛暑を考えると、随分過ごしやすくなりました。

さて今年より、ゆうちょ銀行さんから新たな融資プランが登場しました!
「賃貸併用型ローン」です。

セミナーでは一度触れましたが、いらっしゃっていない方の為に記載いたします。

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金融機関さんと国の動き

こんにちは、牛島です。

金融機関さんの動きとしましては、非常に良好となっております。
ある金融機関さんでは、個別に既存借り入れの提案をしている様です。
敷居自体はあまり変化はございませんけれども、金利面においては、
かなり有利になっている状況です。

今後は、旅行業法撤廃での数字で収益還元法適用の融資実行を頂ける様、
実績を積み上げていきたいと思います。

国の動きとして、独居老人対策や空き家問題等に至るまで、動き始めてますので、
それぞれが特化した形態で世の中が動きだすと予想出来ます。

当社も、融資に限らず新しい特化商品を創りだしていく所存でございます。

今後とも、「新築大家さん」をどうぞ宜しくお願い致します。

銀行様の面白い現象

こんにちは、牛島です。

銀行様は、変わらず融資の敷居が下がっている状況となります。

但し、面白い現象としましては、今まではどこかの敷居が下がると
どこかが上がるという事が普通に起きていましたが、
今回は、全ての銀行様の敷居が一斉に下がった様に感じます。


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落とし穴にはまらない土地探し

新築大家ファンの皆様こんにちは。

最近は売り地をお持込みされる投資家様が増えてます。
企画が出来上がるまで待ちきれないようです(笑)

さて、今回は土地情報をお持込みされる方へ
土地(マイソク)の見方をお話させていただきます。

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土地仕入れの援護射撃!?

夏全開です。しかし今年の猛暑は堪えます。
この連日の暑さで体調を崩された方もいらっしゃると思いますが、
こまめに水分補給するなど、体調管理には十分気を付けてお過ごしください。

さて、土地仕入れの担当はこの暑さの中、汗だくになりながら情報収集に回っております。
私も新人の頃は一日30~40件、町場の不動産会社さん・大手不動産会社さん等々を
しらみつぶしに回っておりました。

藤和は、体育会系スパルタ式の営業方針ですか?
と、思われるかもしれませんが、決してそうではありません。

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現在の融資状況

こんにちは、牛島です。

特段、大きな流れ自体は動いていない状況でございます。

では、今は融資としてどうか?!
皆様にご興味を持っていただけそうな内容を簡単に列挙致します。

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動きの出てきた銀行系不動産仲介業者の売り地案件

新築大家ファンの皆様こんにちは。

東京オリンピックまであと5年となりました。
今後5年間は建築関連会社は忙しくなってくるでしょう。
当社のような零細企業には関係ないお話かもしれませんが......

さて、最近では当社のような業者でも建築に1年待ちやそれ以上が目立ちます。
当社に関しましてはそのような事はございませんが、土地仕入れには苦労しております。

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金融機関の得手、不得手

こんにちは、牛島です。

各金融機関様により、当然ながら得意不得意がございますので、
初めにお断りをさせて頂きますと、決して皆様全てに合います金融機関様ではございません。

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各金融機関に好きなお客様、得意な評価物件があります!

こんにちは、牛島です。

引き続き、セミナー後のご面談では
新規融資商品の話で皆様盛り上がっておりました。

尚、当日セミナーにご参加出来なかった方へ、
掻い摘んで内容を挙げますと下記のお話を致しました。

① 各金融機関に『好きなお客様』がいらっしゃいます。
② 各金融機関に『得意な評価物件』があります。


本やセミナー等で『こんな利率になった!』や『こんな自己資金でいけた!』等の、
自慢話風に紹介されておりますケースの大半は、二つのキーポイントが存在します。

それは
【 好きなお客様だった 】
       ⇓
【 その金融機関にとって融資しやすい属性の方だった 】

【 物件評価が高く出た 】
       ⇓
【 その金融機関にとって、融資がしやすい立地及び利回り、構造だった等 】


よって、『こんな話を聞いたが、全然違う......』等の温度差が生じます。
また、更に支店毎違う判断にもなる為、厄介となります。

そこで、今回セミナーでは、各金融機関毎、好きな属性と好きな物件をご紹介しました。
ご自身の場合には『ここ!』と狙いが定められたのではないでしょうか。

正直に申しますと、上記の内容は都度変わります。
各金融機関さんも、それだけ思慮深くデータを積み上げている証明かと思います。
具体的な借換え等の場合には、都度ご相談下さい。

引き続き、どうぞ宜しくお願い致します。

次回のセミナーは丸の内にございます、当社 東京支店で開催したいと考えております。
詳細は決定次第、セミナーページに掲載を致しますので是非ご参加ください。

今までに無い融資商品のご紹介を致しました!

こんにちは、牛島です。

セミナー後のご面談で伺ったところ、
新規融資商品のお話は皆様大変喜んでいらっしゃいました。
確かに仰る通り、夢の商品ですね。

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今までに無い融資商品

こんにちは、牛島です。

いよいよ、今までに無い形の融資商品が出てまいりました。
皆様、きっと驚かれると思います。

この様な激動の時代には、『あの時の様な融資は、もう無いだろう...』と
語り草になる様な融資商品が出て来るものです。


4月のセミナーにて詳細をお話し致します。
様々なケースで使用出来る商品となりますので、
多棟持っていらっしゃる方も、諦めておられた方にも、お薦め致します。

セミナーで皆様の驚かれる顔を早く見たいです(笑)

仕入ルートの開拓③その1

春です。
今年も桜の季節がやって参りました。

日本の桜は世界でも有名らしく、毎年、桜の咲く時期になると
外国のお客様が多くいらっしゃるようです。
コートを脱いで身軽になったせいか、気分もフットワークも良く感じるこの頃です。

さて、今回のお話は「仕入ルートの開拓シリーズ」の続きをさせて頂きます。
前々回は「空地:100円パーキング」のお話をしましたが、今回は「地上げ」の話を致します。

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銀行担当者を味方につける

こんにちは、牛島です。

先日、某銀行の役員様が当社にお越し下さいました。
お話しをする中で、銀行様もイノベーションを起こすべく試行錯誤していらっしゃる事が伺えました。
常に、お客様の立場にたって『今、求められているサービス』を商品化していく。
このフレーズが、ぴったりな感じです。

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土地から始める新築大家さん!

新築大家ファンの皆様こんにちは。

花粉症の方にはとても辛い季節となってまいりました。

さて、日本の不動産市況は円安の影響か、
中国からの旅行者や投資家様も増えています。
不動産業者の中には中国現地から投資家様のニーズを調査し、
そのニーズに沿った物件をあてがうところも増えており、
区分所有から5億円の規模まで随分と幅が広がっている様です。

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仕入ルートの開拓②

新年明けましておめでとうございます。
昨年も大変お世話になり、厚く御礼申しあげます。
今年も宜しくお願い致します。

冬は空気が澄み渡り青空が美しい季節です。
半面、空気が乾燥してきますので寒さも伴って、
会員の皆様におかれましては年初からお風邪などひかれないよう
お気をつけてお過ごしくださいませ。

さて、今回は「仕入ルートの開拓①」の続きをさせて頂きます。

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明けましておめでとうございます

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
いつも弊社ブログをご覧いただきまして誠にありがとうございます。

年始早々、世界は激変しております。
一早く現状の金融をお伝えする様、務めさせていただきます。

また、2016年は少しでも多くのお客様に物件を手に入れていただけるよう
努力を惜しみません。

本年もより一層のご支援を賜りますよう心よりお願い申し上げます。

本年も大変お世話になりました

新築大家ファンの皆様こんにちは。

2014年も残すところ僅かとなりました。
やはり毎日が全力投球ですと、一年があっという間です。

さて、今年一年間仕入担当者2名で
書かせていただきました土地ブログはいかがでしたでしょうか?

尚、来年も黙々と足を動かし皆様へ企画をお届けしてまいります。
お客様が見つけたお土地へのプラン入れも行なっておりますので、
素敵なお土地を発見されたらお気軽にお問い合わせください。

今年は、後半バスツアーの開催を行なうことが出来ませんでしたが、
来年こそは様々な物件をご案内出来る様努めて参ります!

それでは、来年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

本年も御愛顧ありがとうございました

こんにちは、牛島です。

今年も早いもので、もう年末となりました。
皆様のご支援の基、良きご縁が沢山ありまして大変良い年となりました。
誠にありがとうございます、ただただ感謝いたしております。

お蔭様で昨年よりさらに多くの物件企画をお客様へお届けすることができました。

こちらでは融資を中心に記述をさせて頂きましたが、
収益物件における柱として、土地値・金融機関・賃料の関係において、
今年は、金融機関さんは非常に良い年であったと感じております。

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仕入ルートの開拓①

こんにちは。
1年も早いもので、もう師走ですね。
更に寒さが厳しくなる季節、皆様におかれましては
お風邪などひかれない様、 ご自愛くださいませ。

さて、今回は仕入ルートの新たなる展開を少しお話しようと思います。

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金利は上がるのか?

こんにちは、牛島です。

今月も、先月と変わらず融資事情に関しましては、
特に大きな動きはございません。

ひとつ、小話を記述致します。

最近、金利が上がるか上がらないかについての今後の見通しが
お客様との話題に出る事が多いのですが、
(消費税含め、ここまで世の中が動いているので、当り前かもしれませんが...)
一番分かりやすい見方としまして、住宅ローンの推移を見る方法がございます。


住宅ローンの持込が多い年は、金利が上がる懸念がございます。
反対に、住宅ローンの持込が少ない年は、上がらない傾向にあると読めます。


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オンリーワンの不動産投資企画

新築大家ファンの皆様こんにちは。

朝晩は肌寒くなってきましたので、体調管理には十分にお気を付けくださいませ。

さて、毎年騒がれておりますが日本の人口が減り続ける、
少子高齢化が進み2055年には高齢化率40%近い水準になると推計されてます。
若者が減るので将来賃貸物件(1K)は大丈夫なの、
とお考えされます方も多いと存じます。


皆様と同じく、その内容に関しては当社も心配を一時しておりました
時期がございましてリサーチをしております。
不動産投資をする上では、需要と供給バランスが地域ごとに大切な中、
ひとつの結論としましては、景気が良くとも悪くとも必ず人が集まる地域がございます。

そこは、仕事のある場所です。
その理由から、当社は神奈川県ならば、横浜市、川崎市、または
都内に地域限定をしております。

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某銀行さんの支店ごとに異なる対応の差

こんにちは、牛島です。

今月も、先月と変わらず融資事情に関しましては、特に大きな動きはございません。

土地情報として、少し増えて来ました傾向としましては、
税理士先生や弁護士先生等からのご相談で、土地活用及び処理事が増えた様に思えます。

いよいよもって、世間の事情が『待ちから転じて、動く』に変わってきた様です。
ここから、少しでも良い情報が増えて収益物件企画の利回りが高くなる事を望みますが...

さて、融資担当者のつぶやきらしく、変な事例を一つご紹介致します。
○○銀行と言えば、どの支店に融資持込みをしても結局は本部審査となり、
同じ結果になると思ってはおりませんでしょうか?


既に、複数棟お持ちで『違うでしょ!』と断言できます方は、
読み進められなくて良いかと思います。

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体験!お宝物件バスツアーその2

厳しい暑さも和らぎ、過ごしやすい季節となりました。
一方で台風・水害・土砂崩れ・更には火山の噴火と異常気象が続いております。

被害に会われた方とそのお身内の方にあってはお悔やみを申し上げると共に
犠牲になった方々のご冥福をお祈り申しあげます。
併せて、皆様におかれていましても十分にお気をつけてお過ごし下さいませ。

さて前回は、恒例の「お宝物件バスツアー」のご紹介でしたが、
今回もその続編と申しますか、このツアーでもご紹介差し上げております
「お宝物件」についてお話致します。

既に物件を建てていただいたオーナー様や、
ご面談いただいておりますプレミア会員様はご存じかと思いますが、
「お宝物件」誕生までのお話を致します。

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先行きが不透明な場合のお得な借入方法

こんにちは、牛島です。

特に大きな動きは無いのですが、一つ申し上げますと長期金利が来月から上がります。

オリンピックや公共工事の発注増等々、
上がる要因はメディアを通して我々の耳に入っております。

しかしながら、実際のところは個人への給与に対する影響は少なく、
まずは様子見といったところでしょうか。

ここで、先行きが不透明な場合(今の様な時期)のお得な借入方法をお伝え致します。

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銀行さんの現状

こんにちは、牛島です。

依然として、銀行さんの間口は広く敷居は下がってきております。

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旧法借地の企画に力を入れております

新築大家ファンの皆様こんにちは。

ここ最近暑さは控えめではありますが、来週からまた暑い日が続くそうですので、
水分補給はこまめに行いましょう。

さて昨年末から今年に入り、新築物件利回りは7.5%~8%の水準となります。
巷の中古物件に至っては、6%台で売りに出ている状況となっております。

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体験!お宝物件企画バスツアー

暑中お見舞い申し上げます。
夏本番、猛暑日が続いておりますが、皆様におかれましては
水分補給など体調管理に十分にお気をつけてお過ごし下さい。

さて今回は、恒例の「お宝物件企画バスツアー」のご紹介です。
2年前にバスツアーを企画してから、少しお休みを頂いておりましたが、
今年、新たに復活しました。

この猛暑の中での開催はなかなか体力的にハードですので、
次は秋ごろの開催を予定しています。(4月12日の春ツアーは好評の内に終了しました)

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変動か、固定か...今後金利はどうなるのか?

こんにちは、牛島です。

融資担当者としては、中々難しい世の中となりました。
要は、景気の動向が読みづらいと言う意味合いとなります。

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将来的価値を含めた企画づくり

新築大家ファンの皆様こんにちは。

今年に入り消費税や建築費のアップに伴って、
当社企画に関しましても利回りは以前より低めの水準となっております。

私どもは、どのように企画へ付加価値を付けていくことが出来るかを、
常に考えて行動しております。

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おかしな現象

こんにちは、牛島です。

現在、金融事情は日本始まって以来のおかしな現象になっているのではないでしょうか。
景気の上昇感は多少出ていながら、金利は下がり続けてますね。

基本、これからはオリンピック等も考慮し、
金利は上がる形で予想をするのが定説ではございますが、
正に今、この現時点では逆に下がり続けているという、理解しがたい形で落ち着いてます。

では、なぜその様な事態になっているのか...

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オリンピック会場(豊洲エリア)のお話

新築大家ファンの皆様こんにちは。

少しタイムラグはございますが、2020年オリンピック決定おめでとうございます。
とても楽しみでワクワクします。

さて、今回はオリンピックに関連のあるお話しをさせていただきます。

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ランドスケープデザイン

建物は、必ず何らかの敷地に建てられます。

この敷地境界線と建物の間のスペースをどう作るかが、ランドスケープデザインと言うことになります。

ものによっては、建物がなく、敷地全体をランドスケープとしてデザインする場合もありますが、周辺環境から建物につながる外部空間のデザインをランドスケープデザインとして考える場合が多いのではないでしょうか。

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お借換えのご相談が増えております

こんにちは、牛島です。

最近、お借換えのご相談が多々ございます。
非常に金利や条件は良い時期となりますので、お気軽にご相談下さい。
今月だけでも、3件程ご紹介をしておりますので、金利条件等は実績として、
当社ご紹介であれば、良い数字の提示がもらえます。
顧客様中心で良い条件へ変更しておりますが、
そろそろ繁忙期も終わり、多少ですけれども手が空いてきますので、
まだ、当社とご縁のないお客様もお気軽にお声掛け下さい。

尚、最近では顧客様も多くなり、物件取得されましてからの、
アフターフォローサービス(お借換えや売却時期提示、節税対策等々)も非常に大切な為、
取得されました後のフォローを専門とした部署設立と人員確保も、急ぎ準備しております。

そちらも、楽しみにしていて下さい。

タイルの話

ちょうど今、大阪の藤田美術館で616日まで開催されている「開館60周年 特別展」で、曜変天目茶碗が公開されています。

曜変天目茶碗とは、中国の南宋時代(12世紀)に作られたという茶碗で、この地球上に現存するのは日本にある3(一説には4)のみと言う、黒く深い地に青く光る星が無数にちりばめられた、世にも美しい茶碗です。

大阪の藤田美術館、東京の静嘉堂文庫、京都の大徳寺龍光院が所蔵しているものがあるのみなのです。一説には滋賀のMIHO MUSEUMにあるものと、織田信長とともに本能寺の変で失われてしまった、計5個が日本にあったとも言われています。

焼き物は、このように長い年月を、美しい外観を保つことができる、耐久性のある材料です。

建物の外壁にも、焼き物の一つであるタイルを用いることで、外壁の耐久性を上げ、見た目にも高級感を感じられるようにすることが出来ます。

耐久性があるとはいえ、タイルも時間が経てば汚れもついてきますし、少し古びても来ますが、タイルの持つ表情は、他の素材に比べ経年変化が即劣化につながらないものなのです。

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裏話が気になるお客さまは、是非セミナーへお越しください!

こんにちは、牛島です。

各銀行さんの動向は、去年から変わっていませんので書く事は無いのですが、
一部、お話ししたい裏話しは、セミナーにて話しをさせて頂きます。
ここでは、書けません(笑)

尚、各銀行さん全てが数字の欲しい月ではございますので、
お借換え等は非常に優位な条件提示があるかと思います。
この機会に、一度ご相談されるのも手かと思います。

セミナーのお申込みはこちらからどうぞ

路地状敷地(旗竿地)のお話し

新築大家ファンの皆様こんにちは。

今回は、路地状敷地(旗竿地)のお話しをさせていただきます。
路地状敷地とは、道路から見て敷地全体を見渡すことが出来ない敷地の事です。

元々路地状敷地は多く出回っております。
自宅敷地としましては、実は比較的重宝されている土地ではありますが、
収益物件を企画するとなりますと、これが中々難しいのでございます。

理由としましては、共同住宅ではなく長屋住宅としなければならない為となります。
長屋住宅とは、共有して利用する階段ではなく個々の部屋の専用階段がある住宅となります。

そのため、全ての部屋に対する避難口が必要となりますので、専用階段と避難口を含めて
考えますと、そうとうの敷地面積が必要となります。

敷地面積が大きくなりますと、その分土地購入費も大幅に上がりますが、
戸数を増やすことが難しい為、利回りとしての費用対効果が出にくいのが現状となります。


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街並みの美学

当社は、横浜市中区山手町というところにありますが、
実際には山手町と言うよりほとんど元町と言った方がよく、
元町の交差点からもすぐに見える所にあります。

元町の商店街と言えば、横浜を代表するお洒落な通りで、
数多くの横浜ブランドの店が建ち並ぶ、大変賑やかな街となります。

実は、元町商店街はとても思い切った街並みの顔づくりをしています。
元町通りに面した1階部分の壁面を後ろ側に退いて、
歩道にあたる部分を確保しているのです。

道の両側のお店の2階から上を見ていただくとわかりますが、
2階以上の壁面が歩道上に張り出しているのです。
これは、歩道の上に建物がはみ出しているのではなく、
それぞれのお店が貴重な1階の路面店舗を歩道スペースに
供出しているのです。

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お宝物件=お宝土地の見つけ方?その3

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

さて新年早々、繁忙期突入です。
賃貸市場では、繁忙期(1月~3月)の新入学・新学期・新入社・転勤移動等が
集中するこの時期に年間売上の大半を占めるだけに3月まで活気に満ちております。

当社管理部の電話も引っ切り無しになり、週末~日曜に掛けては、
他スタッフも電話対応に追われております。

さて、前回・前々回ブログの続きです。
前回のブログはこちら 前々回のブログはこちらからどうぞ

一人のプレミアム会員のN様のケースをお話します...

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融資の取れる方、取れない方

こんにちは、牛島です。

正直、最近融資が取れる方と取れない方とで、
はっきりと2分化している印象がございます。

融資が取れる方とは、『どこの銀行でも融資が取れる』という意味合いとなります。
平たく言いますと、属性(資産背景やご年収等)が良く、
常識的な方と言いますと分かり易いかと思います。
また、銀行さんの目線に立ちました際に、協力的な方となります。

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完成物件ご紹介-b'CASA中瀬-

今回から新しく完成しました物件のご紹介をいたします!
昨年12月に神奈川県川崎市川崎区中瀬に完成しましたb'CASA中瀬です。

≪物件データ≫
構造:S造
階数:5階建
戸数:25戸
利回りは当社基準を上回っております!

※本物件には既にオーナー様がおり、企画販売は終了しております。

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あけましておめでとうございます

こんにちは、牛島です。

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
旧年中は格別のご愛顧を賜わり厚くお礼申し上げます。

本年もスタッフ一同より一層技術の向上に励み
お客様にご満足いただけるサービスを心がける所存ですので
変わらぬご支援の程、何卒宜しくお願い致します。

初めて不動産投資をお考えの方も、
複数棟をお持ちで更に購入をお考えの方にも
お一人お一人に最適なプランを考え
建築から管理までお手伝いをさせて頂けますと幸いです。

皆様にとりまして幸多き一年となりますよう心からお祈り致します。

年末のご挨拶

こんにちは、牛島です。

今年も残すところ数日となりました。
あっという間の一年でしたね。

東京オリンピックや消費税増税、金利上昇など
不動産投資に影響の大きい出来事が多かった印象です。


銀行さんですと、6月ごろのブログでもお話を致しましたが
やはり、りそな銀行さん一択の年でしたね。

お陰様で今年も無事乗り切ることが出来ました。
来年も皆様に良い物件をお届けできるよう頑張ってまいりますので、
新築大家さんをどうぞよろしくお願いいたします。

それでは皆様良いお年をお迎えください!

スケール感

よく、住宅の居室の天井高さは高い方が良いという風に言われることがあります。
確かに天井が高い部屋は、のびのびしているように感じますし、
この部屋で育つ子供は大物になると言われると、そんなような気がしてしまいます。

しかし、本当に天井の高さは高ければ高いほどよいのでしょうか。
天井の高い部屋で高揚感を感じるのであれば、
それは少なからず興奮した状況であると言えるのかもしれません。

そもそも、天井の高さはいろんな条件が
絡み合って(意匠、経済性、納まり等々・・・)決まってくるものですが、
天井が高い空間がすなわち良い空間であるとは決して言いきれるものではありません。

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続 お宝物件=お宝土地の見つけ方?

1年は早いもので、もう師走です。
12月...当社では例年、繁忙期に次ぐ建物引き渡しラッシュの月です。
今年は川崎地区を中心に、世界に二つとない
デザイナーズマンションがX'masデビューをします。

さて、前々回のブログの続きです。
(会員の皆様に「お宝土地」を探してみませんか?...という内容の続きです)
日々会社をあげて、前線部隊の当社仕入れスタッフが
土地情報を探している訳ですが、 会員様より頂く持込み相談の土地情報が、
スタッフの驚くくらいレアな情報の場合があります。

なぜでしょうか?

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ついに始まりました

こんにちは、牛島です。

始まりましたね!ここから、5年間ぐらいはこの調子かとは思いますし
賃料も再来年には、伸びてくる事が予想出来ます。

また、金利は世間的に上昇傾向の印象を受けますけれども、
何時の時代も裏金利は存在致します。
当社のお客様に至っては、各銀行さんとその『握り』は終了しております。ご安心下さい。

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偽りの土地情報との戦い

新築大家ファンの皆様こんにちは。

土地情報はいろいろなところから得ることが可能です。
例えば、ウェブサイトや不動産業者から直接等がございます。

では、その土地情報に記載されております内容を信じてもよろしいのでしょうか。
実はデタラメな内容がとても多い事に気づかされます。

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新国立競技場コンペにみるデザインと予算

このところ、建築デザインに関する話題で、世間を騒がせている話がありますね。
「新国立競技場コンペ」です。
2020年の東京オリンピック招致で東京が勝ち残り、
日本中が喜びに沸き立つ中、俄然オリンピックがらみの大きな問題として、
この「新国立競技場コンペ」の当選案にスポットライトが注がれたようですね。

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先日の緊急号外

こんにちは、牛島です。

緊急号外をプレミア会員様には出させて頂きましたけれども、
『びっくり!』ですね。
ここでは、これ以上は書けません、ご了承下さい。

次回セミナーでは、
お題の前に、概略含め説明をさせて頂きます。
どうぞご期待下さい。

オリンピック決定による不動産投資への影響

こんにちは、牛島です。
予想通り、オリンピックきましたね。日本にとって、とても喜ばしい事です。
影響は多方面で出て参ります。まず、金利は上昇する事が見込まれます。
現在、変動と固定で悩まれているのであれば、
黙って固定を選ばれた方が得策となります。


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お宝物件=お宝土地の見つけ方?

秋です。
残暑もしのぎやすくなり、日に日に涼しくなって参りました。

仲秋の名月・・・今年は見事な満月でしたね。
お月様・・日本では「兎の餅つき」が見えるといいますが...
所変わって、ヨーロッパでは「本を読むおばあさん」が見えるそうです。
見事な満月・・次回この名月が見られるのは8年後とか・・
なんと!東京オリンピックが去った次の年までお預けです。

さてスタッフも増え仕入れも順調ですが、兎に角、お土地が足りません。
社長以下、会社を上げて土地情報の取得に力を注いでいますが、
オリンピック景気上昇機運になってから売り急がない土地の増え、更に加速しております。

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建築と音楽

設計事務所での修業時代、「建築家を目指すなら美術はもとより
音楽にも精通していなければならない。」と、よく言われました。

もともと音楽を聞くのが好きで、学生時代はジャズ喫茶に入り浸っていたこともあり、
それが建築家への道の役に立つのであるならばと、ジャズやクラッシック、
ロック、ポップスと、様々な音楽を喜び勇んで聞いたことを思い出します。

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いま、もっとも多い企画エリアは?

新築大家ファンの皆様こんにちは。

最近の当社企画エリアに動きがございました。
と申しましても、地方物件を企画する訳ではございません。

皆様がご存じの通り、当社の企画エリアは都内、横浜市、川崎市となります。
企画比率に動きがございました。

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金利上昇についての考え方

こんにちは、牛島です。

最近は収益物件ならここの銀行で、ここの支店で!というところまで
決定してしまっているのが現状です。
それぐらい、他の金融機関さんを圧倒している感がございます。

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建築家と自邸

建築の設計に携わるもののほとんどが、住宅の設計にかかわっているでしょう。
やがては自邸をと思いながら設計の仕事を頑張っていくのですが、
なかなかこれが実現しないことも多いのです。

いつかは自分の思うがままの住宅を設計したい、
建ててみたいと思ったことはみんなあるはずだと思います。

有名建築家や巨匠と呼ばれる建築家の中でも、
みんながみんな自邸が名作と評価されているわけでもないようです。
もちろん、自邸が代表作となっている建築家もあります。

例えば、菊竹清訓さんの「スカイハウス」や、東孝光さんの「塔の家」は、
ご本人の代表作にとどまらず、日本の住宅史に残る作品となっています。
前川國男さんの自邸は、小金井市にある江戸東京たてもの園に
移築保存されるほどの評価を受けています。

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建築の光と影

死ぬまでに一度訪れてデザインをじっくり見てみたいと思いながら
行けていないところはいくつもありますが、
その中でも最も行ってみたいところの一つに「ル・トロネ修道院」があります。

学生時代に「磯崎新+篠山紀信 建築行脚 中世の光と石 ル・トロネ修道院」という
写真集を見て、その写真に圧倒されたことを今でも覚えています。

質感豊かな粗い石を積み上げた、塊のような壁に穿たれた窓から
差し込む南仏の強烈な光が、暗く静謐な内部空間に注ぎ込むそのさまは、
まるで光で神の存在感を感じさせるかのような印象を受けました。

光と影のコントラストが宗教的な意味まで持っているかのような
重厚な印象を私の記憶に刻み込んだのです。
是非、生あるうちに見に行きたいものです。

翻って、日本の建築ではどうでしょう。

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アベノミクス効果による土地値の変化

暑い日が続きます。

仕入れスタッフも7名に増え、東京~神奈川の各エリアに
「お宝物件」を求めて日々営業展開しております。

スタッフも増え、おかげさまで仕入れも好調です。 と言いたいところですが......
下記は言い訳ではありません(笑)

参議院選挙も自民党の圧勝に終わり、アベノミクス全開!といった感じでしょうか?
景気が上向く期待感からか、土地を提供して頂く売主さん(土地所有者)の意識も
変わってきております。

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黄色信号のともる消費税還付

こんにちは、牛島です。

セミナー等では良くお話をしている為、復習ぐらいのお気持ちにてサラっと読み流して下さい。
現在、先月と変わらず圧倒的に『 りそな銀行 』さんとなります。
当社も相当な実績を積み上げている為、優遇率も△1.7~1.8%と頑張って下さってます。
今月も、連帯保証人を外して融資するケースは健在です。

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不動産投資をするなら、今一番熱い銀行さんは?

こんにちは、牛島です。
最近では、『 りそな銀行 』のみになりつつあります。
それもそのはず!今、一番金利、自己資金投入金額含め、
他行が全く並ぶ事が出来ないほどの条件となっております。

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仕入れ担当の重要なお仕事

投資家の皆様こんにちは、
今回は、新築大家さんの土地仕入れ担当者ならではの目線で、
どのような事に着目して立地選定をしているのかをお話ししようと思います。

世田谷区のとある地域の企画がほしい...
港区はこの辺りがほしい...など、私の希望は多々ございますが
なかなか収益物件として当社企画利回りを確保できるエリアではございません。

もちろん、当社としましては上記エリアの企画・管理を
是非是非取扱いできればと常々考えておりますが、
そのような上手い話はそう転がって参りません。

では、企画商品としての利回り以外の付加価値をどのように考えるか。
これが仕入れ担当者としての腕の見せ所です。

それは何か?

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建築デザインと色彩

建築をデザインするとき、色については最後まで悩み迷うことがある。

外壁の塗装色を決める際も、サンプルをいくつも作成し、
現場に並べてみて近づいたり、遠くから眺めたりして決定するのだが、これがなかなか難しい。

最初から色のイメージがはっきりしていて、
サンプルを現場で見て確認するだけ、といった現場もあれば、
サンプルを並べてみて出来上がりの全体像をイメージしながらあれこれ悩み、
最後は踏ん切りをつけて決定に持ち込むというようなこともある。

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今年の融資状況

こんにちは、牛島です。

繁忙期も無事終了致しました。長かったです...
『遅くないですか?』との声が聞こえてきそうですが^^;

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不動産の売地看板と、「片手」「両手」の話

ついに昨日関東が梅雨入りしましたね。

外出するにはちょっとつらい時期になりましたが、
そんな天気にもめげずお宝物件がないか常にレーダーをはっております!

日頃、色んな街を訪ね歩いていると、「売地」の不動産看板を見かけます。
もちろん!看板の連絡先に問合せるか、住所をチェックして既に入手した情報か調べます。

目の前に売り物件がある訳ですから、
企画に合いそうだと期待が込み上げてきます...

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コンペの審査

新築大家さん専属デザイナーの木原です。
これから商品開発デザイナーを担当させていただきますので、
どうぞよろしくお願い致します。

当社では、新築大家さんのプロジェクトの中で、
何人かのデザイナーに参加してもらいデザインコンペを行っています。

そして、各デザイナーから提案された案を社内で侃々諤々討議して
候補案を決定するのですが、これがなかなか面白いのです。

デザインコンペというとデザインの専門家が審査するように思いますが、
当社の場合多くの社員の声が出され、評価につながっていきます。

もちろん、デザイン的に優れているかどうか、と言うことが
結果を決める最も大きな要素ではありますが、それだけでなく、
入居者の視線で見た場合どうなのか。

入居者のためになるのか、オーナーのためになるのかといった目線でも
意見が数多く出され、それらを総合的に判断して当選案を決定するのです。

当然と言えば当然の流れではありますが、デザインに携わるものから見て、
この審査の過程もなかなか面白いのです。

デザインコンペと言っても、単なる作品をつくるためのコンペではありません。
新築大家さんとして、より良いものをつくるためのコンペでもあります。

集合住宅というものには様々な側面がありますが、
それらのあらゆる側面に目を配りながら、
センスが良くて差別化につながる作品を選ばなければならないのです。

しかも、それは優良な投資物件でなければならないのです。
これが面白くもあり、難しくもあるのです。

なかなか、すんなり当選案が決定することはありません。
そしてまた今日も侃々諤々と・・・・

明けましておめでとうございます

新年明けましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

さて、皆様お気になりますのは、
本年の『不動産投資の融資はどうなるの?!』ということかと思います。
ざっくばらんに申し上げて、変わっておりません...

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当社配信企画の共通点

新築大家ファンの皆様こんにちは。

新築大家ファンの皆様であれば、配信企画をご覧になっていらっしゃいますよね。
実はこの企画の中にはかなりの頻度で共通点がございます。
お気づきになられていらっしゃるでしょうか。

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土地は使い減りしない財産です

投資の方法は色々あります。
例えば株投資だと倒産すればその会社の株価は0円になるので、
株券を所有する会社が倒産すれば大きく損をします。

しかし、不動産投資だと物件自体が火災・地震などでなくならない限り、
ある程度の価値は保たれます。
仮に建物が焼失したとしても、土地は残っているので資産価値は0円になりにくいのです。

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朝ラーにみるエリアの需要

皆様は朝ラーをご存知ですか?

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入居者ニーズに合った建物を建築する

新築で不動産投資を行う場合の初期投資費用は中古より割安になります。
初めからつくる新築だからこそ、その土地やターゲットに合った
入居者ニーズの高いマンション・アパートの建築ができます。

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前向きにご検討して頂いております

5月のGWを越えまして、各金融機関さんが積極的にご検討して下さっております。
お客様の中にも直接金融機関の人間から営業の電話等が入っていないでしょうか。

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『企画エリア』のメリット・デメリット

今年に入ってから都内で土地を探しておりますと特に感じることがあるのですが、
主に23区内の東側エリアでの動きが多いようです。

何故でしょうか。
私の主観でお話しさせていただきますと、スカイツリー需要にあやかり、
売り時と考えている方が多いのではないでしょうか。

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将来の備えのための不動産投資

不動産投資でアパートというと、土地を持った地主さんが行うというイメージがありませんか?
土地がなくても土地と建物をあわせてローンを組んで購入し、
ローンは家賃収入から返済することができます。

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不動産投資とインフレ

インフレとは物の価値が上がり、貯金などお金の価値は下がることをいいます。
インフレの時には、土地・建物の価値や賃料の上昇が考えられます。

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土地の値段を意識する

不動産の値動きは一般的には分かりにくいですが、
長期投資を基本とする不動産投資の場合は、
これをメリットと考えることもできるようです。

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不動産投資のレバレッジ

レバレッジとは、経済活動において他人資本を使うことで、
自己資本に対する利益率を高めることです。

原義は「てこの使用」ですが手元の資金が少なくても銀行からお金を借りて、
その数倍から十数倍もの高額物件を買えるというのは、
軽い力で重い物を持ち上げる「てこの原理」に似ていますよね。

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所有者によって変わる交渉のしかた

今回は土地値交渉術のお話しをさせていただきます。

私のところには毎月多数の情報が入ってきますが、
まず初めに確認することがございます。

それは地形と値段、また所有者が個人か業者かを確認することです。

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物件の入居者管理は誰に任せる?

不動産投資の成功は、投資した物件に入居者を見つけることから始まります。

それをすべて自分が行うか、賃貸業者に委託するか、
一括借り上げの業者と契約するかの選択が必要になります。

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今年の動向について

さて、更新が遅くなり大変申し訳ございません。
今年の動向を簡単に。

多少の動きはあるかと思えました今年ですが、
去年と全く同じ傾向と言いましても過言ではございません。

一言で申し上げますと、相変わらず難しい感じです。

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不動産投資の販売・入居づけ・建物管理

不動産投資を行う場合に、
不動産投資後の物件の管理次第で、
その後の利益に大きく影響しますよね。

特にサラリーマンなど本業が別にある人は、
その管理に時間を費やすことが難しいので、
管理をしてくれる業社を探す必要があります。

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良い物件に不動産投資するために

不動産投資ブームが過熱するあまり、投資適正に欠ける投資家が出てきたり、
経験の浅い投資家を対象に悪質な行為を行う不動産会社が出てきたりして、
投資に失敗するケースが増えているようです。

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利回りの高さだけで不動産投資を選んではいけない

不動産投資の利回りとは、
投資した不動産から得られる賃料収入などの収益率のことで、
元本に対する年間収益率をパーセントで表したものです。

利回りが高い物件は何らかの難点があるのですが、
それを考えず、利回りの数字だけを見て、
物件を購入する人もいるようですが、
不動産投資は、物件の利回りでは決まらないということを
忘れないようにしなければなりません。

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不動産投資物件により異なる金融機関をチョイスしましょう

金融機関には、縄張りがあります。

こう書くと、何か裏で力が働いて...と考えてしまいますね。
そうでは、ございません。

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自分自身で自分を守るという意識

不動産投資の投資物件は、
家賃の下落が少なく比較的安定した投資と言われる居住用物件と、
場所が良ければ利回りが跳ね上がる一方で不景気の時の賃料下落が激しく、
ハイリスクハイリターンと言われる商業用物件に大別されます。

不動産投資の本来の姿は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資で、
長期間その物件を保持し維持管理することで、その投資リターンも拡大します。



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不動産投資のトータルリターン

インカムゲインとは、資産を保有し続けることで得られる配当や利息の収益のことで、
賃貸住宅経営では家賃収入などの現金収入のことをいいます。


キャピタルゲインとは、株や不動産などの資産の値上がりによる売買利益のことです。
このインカムゲインとキャピタルゲインをあわせたリターンをトータルリターンといいます。


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アパート経営は安定収入が得られる?

不動産投資の方法の一つに、アパート経営があります。

この成功は、数百万の投資が
数千万に化けるという大きな資産形成につながります。


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ライフスタイルを楽しむためのインテリアデザイン

デザイナーの滝本です。

今日はインテリアについて考えます。


0123.jpg

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サラリーマン大家さんが増えています

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。

具体的には、投資した不動産を人に貸して、毎月の賃料を受け取る現金収入と、
その不動産を購入した金額以上で売却して得る譲渡益があります。

不動産は賃料の下落や空室などにより、予定していた収入が見込めない場合や
不動産価格の下落、または地震などによって建物が倒壊してしまうリスクなどを伴いますが、
基本的には土地がある限り、価値がゼロになるという可能性は極めて低くなります。

また、近年ではサラリーマンをしながらアパート・マンションを経営する
サラリーマン大家さんも増えています。

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不動産投資の銀行融資~個人持込みと業者持込み、どちらが良いの?

銀行融資を申し込む場合に、
個人で持ち込むケースと業者が持ち込むケースの2種類がございます。
果たして、どちらの方が良いのか?

立ち位置により「良い」という観点は違って参りますので、
まずは融資申込者にとって良いのは、どちらでしょうか?



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仕入担当のお仕事

今回は『私の仕事』を少しお話しさせていただきます。

土地仕入れ担当者ですから、毎日土地仕入れの為、
営業活動を行っております。

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不動産投資物件のデザイン~:しずる感:は特攻薬です

:しずる感:という言葉があります。

広告代理店の人とか良く使っていますね、

あまり言葉としては、良く理解してませんが、
あたかもそこにそのモノが存在するかのような空気感だったり、
匂いたつようなそんな存在感的なモノなんでしょうね、
きっと。



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ヴィジョンによる金融機関のチョイスに関して

あくまで、つぶやきとなりますので簡単にしか触れません。

ここで気を付けなければいけないのは、お客様の状況にプラスして
不動産投資に対するお客様のヴィジョンをどこに設定するかにより、
金融機関のチョイスは変わって参ります。

簡単に書きますと、この1棟で終了なのか、
今後に繋げていくのか?となります。

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不動産投資のメリット

不動産投資をするのは何かしらのメリットがあるからです。
では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

まず何と言っても家賃という収入を得ることができます。
家賃収入というと、ほっておいても収入があるイメージがありませんか。

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不動産投資の一括借り上げ

不動産投資として物件を購入したけれど管理が不安だという人は、
一括借り上げを行っている不動産会社に委託するのも1つの手です。

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間違いのない不動産投資を行うためには?

不動産投資を考えた時には相談することができる専門家を決めておくと良いでしょう。

不動産投資の物件が決まった場合は、いろいろな手続きが必要になってきます。
また、将来的に申告の問題も出てきます。
不動産投資の物件を購入したから、それでおしまいということにはならないのです。
ましてや、知識がある人は別として、
全く素人の場合はいろいろな専門家に相談するケースが出てきます。

では、どのような専門家に相談するのが良いのでしょうか。


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不動産投資物件は現物を確かめよう

当然のことですが、目当ての不動産投資物件を見つけたら物件を見学に行きましょう。

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不動産投資は物件の築年数を考慮することが大切です

不動産投資をしようとする場合、物件選びには建物の築年数も重要になってきます。

建物には耐用年数というものが決まっています。
耐用年数というとその建物自体の寿命のように思うかも知れませんが、それは違います。

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商業施設のリノベーション案件

デザイナーの滝本です。

利回り物件のデザインではないんですが、
使っていない建物の一部を再利用して
そこからエクストラの利益をつくり出す事は商業施設ではよくあります。

コンセプト的にデザイナースマンションも
商業施設同様のプログラムを使っている場合が多いんですよ。

そんな一つのサンプルとしてのアイデアスケッチです。


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「お宝企画物件 見学バスツアー」 を開催しました!

先月、7月23日(土)に
「お宝企画物件 見学バスツアー」を開催いたしました!

多くの皆様にご参加いただき、本当にありがとうございました!

定員オーバーでご参加いただけなかった皆様、申し訳ございませんでした...
この記事の最後に次回の見学ツアーのご案内を掲載しておりますので
ご興味のございます方は是非!ご参加くださいませ。


当日の行程は以下のような流れとなりました~
幸い雨も降らず、暑さもさほど厳しくない絶好の「見学日和」でした。

P1040347.JPGのサムネール画像

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都市銀行 vs 地方銀行 vs 信託銀行(金融機関)

こんにちは!融資付担当者の牛島です。

さて、各金融機関ございますけれども、
『どの金融機関がよいのか!?』

皆様、不動産投資にご興味のおありの方は常に考えられている内容ではないでしょうか。

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不動産投資で得られる収入

不動産投資をしたいと思う理由は何でしょうか?

きっと、不動産投資物件から収入を得ることだと思います。

不動産投資に活用する物件は、
総戸数やそれぞれの部屋の家賃を知ることで月々の収入を計算することができます。

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現在の不動産全般の市場について(首都圏)

今回は、実需の不動産全般の市場がどうなってるか調べてみたく、
首都圏の概観を見てみました。
不動産投資用の物件に限ったお話ではありませんが、
参考にしていただける部分はあるかと思います。

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震災以来の不動産業界の状況がどうなっているのか?

(財)土地総合研究所が5月23日に発表した資料によると、
「住宅・宅地分譲業」は、この半年間で0から-5ポイントの間で推移していて、
プラス圏が見えながらも足踏み状態。と発表していました。

内容としては

①「用地取得数」の指数は22年4月以降プラス維持していたが、1年ぶりにマイナス。

②「モデルール来場者数」の指数は
  前回調査で1年ぶりにマイナスとなったが、今回再びプラスに転じた。

③「成約件数」の指数は3.1ポイント上昇し増加傾向との見方がやや多い状況。

④「在庫戸数」の指数は9.9ポイント下落するも、
  減少傾向との見方が増加傾向の見方を上回っている状況が2年続いている。

⑤「販売価格の動向」の指数は5.2ポイント下落し、以前マイナスである。

と発表していました。

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不動産投資の支出(利息)を減らす「借換え」とは?

こんにちは!融資付担当者の牛島です。

今回は、不動産投資における借換えの話しとなります。

収益物件を経営する上で支出項目になります利息は
大きく数字として占める形となります。
よって、この支出の額が下がれば経営はグっと良くなります。


では、どうすれば?!


借換えという方法がございます。

皆様、当然知っているとは思います。

しかしながら、利率に関しては借換えの方が良いという事はあまり知られていない様です。

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不動産投資物件のチェックポイント

不動産投資物件を選ぶ場合、チェックしておいた方が良いポイントいうものがあります。

重要なチェックポイントはいくつかありますが、まず不動産投資物件のある場所です。

交通の便の良いところにあるのかどうか、
近所にスーパーや公共施設が揃っているかどうかなど、
生活に直結したものがどの程度ある場所なのかを確認しておく必要があります。

賃貸物件を選ぶ場合、便利なところにある物件は人気があります。
人気の物件で不動産投資をした方が確実に収入になります。
駅から遠くて、バスを利用しなければならないような場所にある物件は
他の条件と照らし合わせて、マイナス点を十分カバーできるかどうかを検討しましょう。

また、貸し出すターゲットによっても、不動産投資物件の場所の選択は違ってきます。

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不動産投資の物件を探すには?

不動産投資を行うには、当然ですが、物件を購入しなければなりません。

不動産投資物件は不動産会社で扱っています。

不動産会社と言うと、賃貸物件や
住むための物件を購入する時に利用することが多いと思いますが、
不動産投資物件を専門に扱っているところもあります。

専門業者を調べるのも1つの手ですが、新聞などにも良く掲載されていますので、
こまめにチェックすることをお勧めします。

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江東区南砂町のレトロモダンな物件

こんにちは、デザイナーの滝本です。


今回ご紹介するデザインスケッチは、東京都江東区にあります、
地下鉄の東京メトロ東西線 南砂町駅近くの不動産投資物件です。

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物件探しのコツ?

不動産投資を考える場合、まず最初にすることはなんでしょうか。


資金調達?


物件の場所を考える?


答えは、不動産投資の物件を探すことです。

資金を用意することも重要ですが、どのような物件が
いくらぐらいで手に入れることができるのかを知った上で
資金について考える、という流れが一般的に見受けられます。


では、物件探しはどのようにしたら良いのでしょうか。

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不動産投資って、どんなことをするの?老後の安定収入とは?

不動産投資とはどのようなことなのでしょうか。

不動産投資とはマンションやアパートなどの不動産物件を買って、
賃貸として貸し出し、そこから得ることのできる家賃を目的とするものです。

最近は会社に勤めていても不安なことだらけです。
いつリストラにあうか分かりません。
リストラにあう前に会社が倒産する恐れもあります。
そのような時のために、あらかじめ他からの収入源を作っておけば安心です。


また、老後の事を考えて不動産投資をする人もいます。
定年を迎えると収入源がなくなってしまいます。
退職金や年金があるから大丈夫と考える人もいるでしょう。

確かに退職金と年金で十分老後を暮らすことができるかもしれません。
しかし、退職金というのは使ってしまえば減る一方です。
年金も今ではどの程度もらえるか不安です。
できれば、年金以外にも安定した収入が欲しいと思う人も多いと思います。


安定した収入を得るために不動産投資をする方も年々増えてきています。
不動産投資は、もしもの時でも困らないようにという考えから購入に至るケースが多いようです。

もちろん、単純に副収入が欲しいからという人もいるでしょう。
上手に不動産投資を行っていけば、
不動産投資の収入だけで十分暮らしていけるかもしれません。


こんな時代だからこそ、賢い投資を!

不動産投資の融資交渉で合否を分けるものとは?

融資付担当者の牛島です。

ひとつ、持ち込む際に非常に私が気を付けている点がございます。
何かと言いますと、やはり融資獲得をした後の物件推移となります。

お引渡し時に、どれだけ部屋が埋まっているか
その後、継続してその部屋が埋まっているか。
何か問題は起きていないか。

これをうまく融資交渉に使えるか使えないかで合否まで変わって参ります。

極端な例で、私がやりやすい形をわがままに言ってしまいますと、
リピートのお客様で、当社が管理を行っている方がいちばん融資獲得がしやすくなります。

お客様属性も当然ながら良く知っておりますので、
実績を細かいところまで証拠書類付で出せるためでございます。

管理を当社で行っていないと通常はここまでは出来ませんので、
その分、他案件との差別化が出来ると言う訳です。

そこに新規案件を同じ様に推移させる事を描けば、当然ながら融資獲得の近道となります。


また、前回に引き続いてのお話となりますが、
フルローンで借りた物件融資等も場合によっては借換えの土俵には乗りますので、
積極的に持ち込んだ方がベストと言えます。

そういったご相談もございましたら、お気軽にご相談ください。
どうしても物件評価を出さないと出ませんので
ある程度のお時間を頂戴してしまいますがその価値はある内容かと思います。

その他、疑問やお困り事など、不動産投資に関することなら何でもご相談ください。
ご相談は無料ですので、ぜひ賢い投資のためにお役立てください!

リラックスできるエントランス付き物件はいかがですか?

こんにちは、デザイナーの滝本です。
今回は、弊社 不動産投資物件のマスタースケッチについてのお話です。


sketch20110603.jpg

これは、川崎駅から15分ほどの場所に建築中の
デザイナーズマンションのマスタースケッチです。

「マスター」とは、つまり
限りなく最終型に近いデザインスケッチ、ということですね。

これを見てもらうとデザインのコンセプトというか
(優先順位と言った方がいいかもしれませんが)
なんとなくわかりませんか?


...


わかりませんよね(笑)
もったいぶってすいません。


つまり、この物件において
建物本体のデザインはあまり重要ではないんです。

それよりも、建物に行くまでのアプローチが最も重要で、
大半のデザインというかシナリオがこのアプローチに落とし込まれているんですね。
スケッチの中心として描かれているのが建物ではなく、
入口までの道のり(ランドスケープエリア)というところがポイントです。

僕は、これを家に帰る手前の脳内デトックス装置と考えています。

職場や学校から疲れて帰ってきた入居者さん達が
このエントランスのランドスケープエリアに入ってきた途端に
頭の中が切り替わってリラグゼーションモードに入り、

マンションが「おかえりなさい~」と言っている...


そんなデザインコンセプトです。

地域のランドマーク的な場所になってくれればいいなと願って考えたデザインです。

違約金なしの借換えと繰り上げ返済

融資付担当者の牛島です。

今回の違約金に関する話は、不動産投資における
借換え時と固定期間内での繰り上げ返済時の話です。

通常、固定期間金利の商品で申し込まれた場合には、
その指定をされた期間の繰り上げ返済に対して違約金を請求されます。

各銀行さんにより、その違約金の支払いに対する支払率は
マチマチになりますけれども、変動型金利をチョイスしていない場合には、
特約事項に『繰り上げ返済に対する違約金は発生しない』と記述が無い限りは、
どの銀行さんでもこの違約金は対象となります。

現在、金融情勢的に融資が難しいのは周知の事実かとは思いますけれども、
こんな時期だからこそ、『金利は安く土地値も安い』のも事実となります。
反対に、金融情勢的に融資が通りやすい時期は、
『金利は高く土地値も高い』となります。全ては、景気に左右されております。

そこで、現在の金融情勢を考慮しますと、
うまく敷居の低い(借りやすい)銀行さんで融資を獲得して、
変動よりも安い短期間の固定金利型をチョイスし、
固定期間中は安い金利なので、このままその銀行さんでお支払いを続ける。
(これも特約事項に繰り上げ返済時のペナルティなしと明記があれば、
固定期間内でも違約金対象からは外れます。)

固定期間終了時頃に、新規物件取得と合わせて
既存物件の借換えを行う事が有効な手段にはなります。

ここで、気をつけてうまく交渉しなければならないのは、
上記記述にあります違約金対象に借換えた場合は掛かってくるかどうかを確認し、
掛かる様であれば特約事項に記述する事により、固定期間終了時には
違約金を失くすという事をキチンと了承して頂くだけの理論を持って交渉する事です。
融資基準の低い銀行さんですと、ここは間違いなく
違約金を金消契約書上、謳っております。

ですので、十分な注意が必要です。

震災後の不動産投資成約率の変化

土地仕入れ担当者のIです。
今日は震災による不動産投資、不動産業界の成約率への影響を記載してみようと思います。

2月と3月のREINS首都圏売り物件総数/成約率の表を見てみました。

2月は登録件数が前月に比べかなり高くなっており、
新規登録数が39,000件強と多く平成20年の1月と同じくらいです。
例年2月は成約率が高いのですが、本年は前年と同じくらいの件数となっています。

3月に入って、さすがに地震、原発、停電の影響もあり、
不動産を売りに出す状況でもなかったのか、自粛ムードに押されたのか
新規登録数が37,700件強と2月に比べ、少し減っております。

しかし、成約件数の方は16%ダウンにとどまりました。
震災が3月中旬の11日でしたので、
それ以降の残りの20日間は天災のリスクを考えて
消費者マインドがかなり落ち込んだと思われます。

ですが、あの大震災直後でも購入者はいらっしゃったということで
この程度の落ち込みだったことは正直、予想外でした。
日本人の不動産所得意欲はかなり高いと感じますね。

分譲マンションのモデルルームの来場状況を聞いてみても、
一週間の来訪者数も震災から3週間くらいは落ち込んだものの、
最近は震災前と変わらぬ来場者数があるようです。
(来訪者が落ち込んだ期間でも、購入者はあまり減っていないそうです)

しかし、まだまだ日本は予断を許さない状況ですので
4月のデーターもしっかり確認しないといけないと思っています。

隠れ家カフェ ~ 不動産投資物件のデザインスケッチ

デザイナーの滝本です。
今回からしばらくは、デザインスケッチの解説します 。 
隠れ家カフェをイメージした不動産投資物件のデザインスケッチのご紹介です。

sketch_shinagawa.jpg
これは品川区内の物件で、駅から非常に近いんだけど、
一本メインの通りから入ったとこにあるんです。
道路もあまり広くないので、建物全体を見るのはちょっと難しい...
そんなロケーションです。

メインの国道は、路面の商業施設やレストランがあり、
駅から近い事もあって賑わっています。

ちなみに、ほんの数十メートル先に、
僕のプロデュースしたカラオケレストランもありました!

さて、建物のコンセプトは


*隠れ家カフェ*

メインから一本入ったとこに見つけた自分だけのお気に入りの店、

できれば誰にもおしえたくない!



。。。。。。とゆうシナリオでデザインしてみました。

どうですか?
そうみえます?


メニューの様に立てかけてあるのは建物の館名版で、
テントをくぐるとガラス張りのアートケースがあって
ファサードのデザインはそんな感じの気楽で、 おいしいお値打ちワインが揃っているような
ビストロカフェにみたててみました。

2階から上は透明なガラスにシートでグラフィック処理をしてみようと思ってます。
実はすぐとなりが高架橋で3階の高さに電車が通るんです、
アピールポイントでもある訳です。

こんな感じでデザインはすすんでいくんですね~ 

震災による、建築、不動産投資への影響

東日本大震災や福島第一原発の放射能漏れなど
日本においての最大なる災害が起こりました。

これらにより、経済が不透明になってしまい、
消費者の購入マインド(不動産売買意欲)が低下する恐れがあると感じ、
不動産会社の土地購入や不動産投資が減少するのではないかと心配しておりましたが、
マンションデベロッパーと一戸建てデベロッパー各社とも、
そんな状況はあまり出ていませんね。

逆にいまこそ「買い時」とばかりに情報を集めています。

背景には震災以降の販売中のマンションや一戸建ての来客数は
多少落ち込んでいるものの、成約戸数は震災前に比べても
あまり下回っていないとの事です。

それに加え、今後は各地域の復興で住宅建設が多くなります。
そうすると当然のごとく建築資材が足りなくなり、
建築資材が値上げしていくと考えているようです。

建築資材が上がれば、今後の販売物件の価格も上げざるを得ないので、
まだ土地価格が割安感のあるこの時期に土地だけでも先に購入しておいて、
消費者が買える価格で販売できる商品を用意してこうという考え方のようです。

やはり日本においては「土地神話」が根強くあり、
不動産投資や実需不動産は景気が多少悪くなる恐れがあっても根強いようです。

知ってましたか!?不動産投資家様への銀行融資の流れ

さて、今日Y銀行さんへ行って参りました。
中へ入ってみますと、いたる所にカメラが!!

実はこのカメラ、不審者を撮影するため、というのはもちろんですが、
もっと深い意味もございました。

なんと!
従業員を写すためでもございます!

時間内で仕事を終らせる...
融資担当者様は、本当に忙しいでしょうね...。

不動産投資を行う上では必要となってくるのが融資!
銀行の融資担当者様の一般的な業務の流れを
簡単にご説明いたしますと、おおむねこの様な感じです。

①担当者が数字をまとめる。
この時点で、ある程度の融資が可能かどうかの判断をします。
土地と建物の評価は、路線価よりこのぐらいの掛け目かな、と当てで出していきます。

収支表も、銀行所定の物を使用して経費率も定められた数字より導いていきます。
ここも属性により、鉛筆舐めはございます。
また、物件評価を評価会社(物件を評価する会社、主に子会社)に出していきます。


②担当者が、まとめました資料を基に支店としての意向決定をします。
通常では支店長が担当者をヒアリングしながら、支店としての意向を決定していきます。


③審査部へ提出
ここで、担当者がまとめた資料と評価会社から出た資料をもとに、
検証して合否、条件等の提示、開示資料の補足等を指示していきます。


こんな流れを経て、融資結果が出てまいります。

料理を楽しむ生活

designer20110427.jpg
新築、リフォームかかわらず、結構コストのかかる場所はキッチンですね。
高級輸入キッチンなどは、すぐに車一台分なんて事はもはや常識。

でも、そんな出費に対してのコストパフォーマンスはかなりわかり難いです。
実際。

でも、僕は食中心のシナリオの住宅はおすすめしたいです。
なぜかといゆうと(食)というコミュニケーションを軸にした家と
そのライフスタイルは楽しいからです。

別に特別な料理を作らなくても、わいわいみんなではじめる。
いろんな会話、おいしいアイデアや悩みなんかも
気楽に相談できちゃう雰囲気がそこに生まれるね。

一人暮らしでも、来客とのさらに親密なコミュニケーションにつながりますよ。
だから、理想はオープンキッチンになりますが、デメリットもあります。

それは生活感の露出。

解決方法は大きなパントリーや機能的な収納、
そして隠さなくてもカッコいい生活感の演出........
というところでしょうか?


投資物件の場合、利回りを考えると
大きなキッチンの設置はなかなか難しいかと思いますが、
料理に興味のある不動産投資家様がいらっしゃいましたら、
キッチンに重点を置いた物件を計画されてみてはいかがでしょうか?

3月はフルローンがOK等々、好感触でした!4月の不動産投資にも乞うご期待!

先月は、3月でした。。。。。そう!3月です!
銀行さん含め、世間でも決算処分品なんて看板が目立つ3月でございました。

各銀行さん全てにおいてですが、
不景気の影響により会社への融資は厳しい、住宅ローンも延びない等々
融資を出す機会がめっきり減ってしまっているのも現実です。

その中で数字が足りない!これが恐らくキーワードに、
先月3月は、各銀行さん全ての持込案件にて好感触となりました。
なぜ、これが通る??なんて内容も多々ございました。
これを機会にそのまま緩くなってくれる事を願うばかりです。。。。


どのぐらい緩かったのかと言いますと、

○ 諸経費以外は、全てフルローンOKです。
○ 物件が良いのでエリアも職も年収も関係ございません。
○ 稟議に回して2日で『通りました』、持込から1週間です。

上記の内容、すべてが違う物件でのお話です(笑)
4月の不動産投資に乞うご期待!!という感じです。
フルローンでの融資をお考えの方は、ぜひ一度、弊社へご相談ください。


今の時期、金融機関としてはホっと一息を付く頃です。
私がお付き合いをしております銀行さんは
すべて前期において融資を頂戴しておりますので、
打上げの様な名目で飲みに行ったりもします。

これも必要なんです。。。必要なんですよ。。。。。
決して、飲みたいからと言う訳ではございません!
こんな場所のひょんな会話から、実は内部事情が垣間見れたりもします(笑)

銀行融資担当者は、普通の会社で言いますと営業マンです。
数字が欲しいのは、確かとなりますので、そこへ内部事情も分かった上での、
銀行にとって都合の良さそうなシナリオで資料を一連付けして作成をする事が大事です。
担当者に、交渉する為の武器を授けるのです。

その資料は、こういうのが欲しい、ああいうのが欲しい。
実は、各銀行さんでそれが全て異なるのです。時期によっても異なるのです。
それを、何時でもタイミングよく出せればベストですよね!


今後はもう少し案件毎の勝敗を分けた資料作成等、具体的な形のものもアップ致します~

「お宝土地不動産投資」土地の売り情報、物件情報の不思議

土地の売り情報って不思議なんです。

ある一定の地域で大型までもいかなくても中規模のマンションができる土地や
数戸分の一戸建て分譲ができる売り土地の情報が出て、その土地が売れたりすると、
しばらくして、その売れた土地の周辺地域上下1駅位の範囲
売り土地情報がつぎつぎと出てくるんです。

たぶん、一人の地主さんが
「何坪の土地をいくらで売ったようだ!」という情報が
周辺の地主さんにも不動産会社やお付き合いの仲から伝わっていき
「その値段がつくなら私も売却しよう!」と連鎖反応が出てきたり、
土地を扱う不動産会社がその情報で地主さんへ
「今、こんなに高く売れるから売りましょうよ!」
と交渉をするのではないかと思います。

そんな視点で思うと、
最近では城東エリアでの物件情報が日増しに多くなっていたり、
人気のエリアの城南エリアでは、なかなか高額では売れない、
敷地延長の土地情報や道路付けが狭い土地情報が路線価に近い価格で
物件情報として数多く出てきているように思えます。

中野や中央線沿線の都心部に周辺では、
古くなった学生向けの賃貸住宅やアパートの居ぬき物件も多くなってきており、
立退き関係がスムーズに行けばお宝土地不動産にできると思います。

全体の地域ごとの物件情報の量にも敏感になり、
数多く出だした周辺物件情報には特に敏感に反応し、
高利回りな不動産投資をしていただける
「お宝物件」を生み出して生きたいと思います。

最近の物件ニーズ ~たとえばペットとの暮らし

不動産投資の新築大家さん、デザイナーの滝本です。

最近は住宅もニーズに合わせて多種多様になってきましたね。
特に趣味性を全面にだすクライアントもけっこう多くなりました。

車好き、本好き、ペット好き、ワインにシガーや自転車、家庭菜園...
日本人も住空間にアミューズメントを求め始たんだと感じる今日このごろです。

こういった趣味の世界は別に他人の評価は気にならない分野だけに、
その人の素の部分が見えてきて、こちらもノリノリな感じになって
けっこう楽しんでクライアントとコラボしてます。

designer20110405withpet.jpg このスケッチは、雑誌の挿絵用に書き下ろした
『ペットと暮らす』 のコンセプトスケッチです。

わんちゃんの動線と家族とのコミュニケーションを
メインのデザインコンセプトにした例ですね。
家の中をうれしそうに移動するわんちゃんを想像してください。

立体的に家の中を動き回ることができるけれども、
立ち入り禁止のエリアがあったり、
犬小屋が中庭のセキュリティーに役立てたりするアイデアを創りました。

住人にとっては、一番高い位置にLDKがあって、
特にキッチンからの見晴らしは抜群です。

一番下は書斎と中庭で、わんちゃんの室内への入り口もここになりますので、
いい感じのペットとの距離感をイメージしています。

不動産投資への近道。。。

前回の内容は、各銀行それぞれ特色があるという内容でした。

今回は、『それってどうやったら分かるの?』という内容となります。
金融動向は不動産投資家様にとっては重要ですよね。。。

各銀行の、ある程度の特色につきましては
プレミアム会員さま専用ページの「金融動向情報[*1]」に
掲載しておりますので、ご参考にして下さい。

金利関係に付きましては、実際に獲得をしている内容であり、
交渉を重ねた結果の数字となりますので、良い数字となります。
ひとつの指針として、交渉の材料としていただけましたら幸いです。


また、実際に融資を持ち込む際には、物件をいくつか持っておりますお客様は、
資産と負債のバランスと、実際の既存物件の収支がカギとなりますので
『そこをどう見せるか!?』が重要となって参ります。


上記の2点に共通して言える事としましては、
一番の近道は各銀行担当者様と仲良くなる事です。

随時、銀行さんも意向が変わりますので、
『先月まではダメでしたが、今月から大丈夫になりました。』
こんな事は日常茶飯事となります。また、その逆もございます。

なるべく早く金融動向情報は更新をする予定では考えておりますけれども、
完全なリアルタイムとなると、やはり担当者さんと密な関係というのが一番早くはなります。

『そんな時間はないですよ!』という方に関しては、
手っ取り早く知っている方にご相談するか、セミナー等で情報を集めるのが早いですね!

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[*1]金融機関情報は、 『プレミアム会員さま専用ページ』へログインするとご確認いただけます。
※「新築大家さん」の会員については、こちらのページをご確認ください。


不動産投資物件の不思議

あっと言う間に買い手がついてしまう人気の不動産投資物件がある一方で、
「干されている物件」というものがあります。

中には、もしかしたら1年前も売りにでてなかったっけ?というものも。

なのに、どなたかから買いの意思が働くと、他からも買いが入る・・・。

しばらく放置されているからといって、ゆっくり作業をしていると、
他からも購入申し込みが次々と入り、アタフタすることもあります。

不思議なものです。

(土地仕入担当者A) 新築大家さん塾開校してます!

デザイナーズ物件を作る 建築デザイナーの仕事

20110322.jpgのサムネール画像 デザイナーの滝本です。

建築デザイナーの仕事ってあまりイメージがわかないんじゃないかな?
...と思いますので、簡単に説明しちゃいますと!

たとえば、オーケストラの指揮者とその楽曲をつくった作曲家
たとえば、映画監督とそのシナリオ、ストーリーを作ったスクリプター

そんな仕事を一人二役でする感じなんです。


建築とそこに住まう人の二つの関係を成立させる為には、
生活シナリオを創ってその為の箱(建築設計)を造る
どちらか一つが欠けてもだめなんですね。

ですから不動産投資の為のデザイナーズ物件を作るときは、まずはクライアントとの対話、
それを通してその人のニーズを自分のなかにダウンロードしたら、
ご本人に成り代わり、ドローイングがスタートして、
いわゆるシナリオ(マスタープラン)ができる訳です。

そして予算との関係のなかでの実際の設計がスタートします。
皆さんがこれから僕のブログの中で見る機会が多くなるスケッチは
そのドローイング段階のもので、ここが建築のけっこう楽しい部分なんです。

でも予算や法規等いろいろな要因でできあがった物が必ずしも
スケッチの様にならないことも多々あったりしますから、
チャンスがあれば、完成物件の竣工後の写真とスケッチを比べると
建築デザイナーの苦悩がわかるかも......です。

きょうの不動産投資物件

今日、都内の業者さんから不動産投資物件の情報をいただきました。一気に5件も!
どれどれ・・・。23区内はやっぱり強気だな~、坪単価230万円か~。豊島区ですけど。
土地だけで1億オーバー。

あ、当社で"相場"は何のものさしにもなっていません。
仲介をやっていたころは相場が命でしたのにね。

なぜかというと、ここに新築マンションを建てて、9%利回り出すには・・・(電卓たたいて)・・・土地値はいくら・・・という数字がキメ手だからです。

不動産投資ならデザイナーズ物件で満室経営!

今後、この場で商品開発デザイナー担当者より商品開発やデザインの事についてつぶやく事になりました。

新築大家さんではデザイナーズ物件を多く扱っております。

他とは差をつけて満室経営を目指していきましょう!

楽しく不動産投資家の皆様のためになる内容を心がけお伝えしていきたいと思います。

どうぞよろしくお願いします。

また知りたい事やリクエストもお待ちしています。



融資についての実際の話し。。。

知っていましたでしょうか?
各銀行、実はそれぞれ特色があります。

具体的に言いますと、、、、、、、
同じ物件、同じ方でも各銀行さんの意向次第では!?

利率や自己資金等の条件が違うのです。
驚くかもしれませんけれども、融資の合否まで変わります!
融資はとても重要なことですよね。

不動産投資の大家経営も事業ですので、
支出という点では、銀行さんの条件は命とも言えます。

気になるところでしょう、、、、、
知っておかねばなりませんね。

土地仕入担当者です。新築マンションを見あげて...

地の仕入れ担当からの初のつぶやきです。


不動産投資家の会員様が当社建築の新築マンションを見あげて

喜んでいただく様を想像しながら日々走りまわっています。


会員様には仕入部隊が情報を得て、当社で検討した結果、

Goサインの出た"商品"のみをお伝えしていますが、

このブログではこっそり(笑)商品になるかどうか検討中の土地のことも

書いてみようと思います。

お宝不動産を求めて、仕入れ担当者は走る!

どうやって"お宝不動産"を当社が獲得しているか、知りたい方は多いのではないでしょうか?

この業界には私のような"仕入れ担当"という任務を負っている営業が山ほどいます。
たとえば建売り業者さんの仕入れ部隊がその代表格。

同じ柵の中で獲物を追っていますが、なぜか、私たちとは喧嘩にはなりません。
さて、どうしてでしょう?

一般の戸建に車庫が無いと・・・売れないですよね?

土地が変な形をしていたら・・・分割も難しいし、一般の戸建には不向きです。

戸建の値段が極端に高すぎたり、逆に2LDK程度では・・・売れませんよね?


私たちはそういった土地でも全然構いません。ちゃんと棲み分けができているのです。
建売業者さんが避けていく・・・
まさにそういうところに不動産投資の為のお宝不動産が隠れているのですね。

(土地仕入担当者A)

不動産投資の為のデザインて何?

賃貸マンションで採用するデザインは全て商業デザインです。

「デザインは高い」とおっしゃる方が多いですが、間違いです。
デザインは全て「費用対効果」です。意味無くデザインはしません。
高感度や高収益を計算し、計画的にデザインします。

要するにデザインすればするほど「家賃は上がる」でなければ、自己満足になるからです。

結果を出し続けていく事がビジネスなのです。
アパマン経営は立派な不動産投資ビジネスです。

こんにちは、牛島です!

こんにちは!新築大家さんコンサルタントの牛島です!

この度、不動産投資の新築大家さんのホームページをリニューアルさせて頂きます。

ご面談後のお客様に関しましては、
会員様専用ページを設けさせて頂きましたので、
金融情報、業界の裏話し、新規物件等、
いち早く情報がお手元に届く様、工夫をしております。

ぜひ!ご期待下さい!O(*・ω・*)

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