実例

b'CASA Namamugi

不動産投資をしようと思ったきっかけは何ですか?

我が家は共働きですが、「仕事がきついので辞めたい。」と妻が言い出しました。
子供はもうすぐ高校、大学に進学する年齢でありこれからお金を必要としていたので私は正直焦りました。今妻に仕事を辞められると今までの生活水準が維持できなくなるからです。

そんな折、職場の同僚から新築の区分所有(ワンルームマンション)を紹介されました。その同僚は新築、区分所有併せて9室所有しており、給与との損益通算により税金はほとんど払っていないとのことでした。その同僚自身は自分の不動産投資は良いと思っていると語っていました。
身近な存在の友人からそう言われて不動産投資に対して安心感が生じ、新築ワンルームマンション(区分所有)を節税目的で購入することになりました。

不動産投資で新築マンション経営をしようと思った理由はなんですか?

節税目的で購入した、新築ワンルームマンション(区分所有)については、家賃収入からローンを支払い、諸経費を引くと毎月1万円ほど給料からの持ち出しとなりました。
予定通り不動産部門の決算書は大赤字(笑)、給与との損益通算により所得税が還付され年間キャッシュフローはわずかにプラスといった状況でした。
満室が続いてこの状況なので退去が出たときはとてもキツカッタです。さらに悪いことに購入半年後にリーマンブラザーズが破綻し、不動産市況も急落となりました。
不動産投資について勉強は続けていたので、節税=赤字=失敗ということは身にしみてわかっていたのでキャッシュフローが出る一棟ものに挑戦しようと考えました。
中古でも良いと思っていたのですが相談する相手がいない私にとって(先ほどの同僚には相談する気にはなれませんでした)中古物件は次の点で不安がありました。

1.物件の状態を見抜く力量が自分にはない。
2.隠れた瑕疵が潜んでいるかもしれない。
3.修繕費が今後どれくらいかかるかわからない。
4.入居付けは今後も大丈夫だろうか。

そんな訳で、新築なら上記の不安はかなり払拭されるので、キャッシュフローが出る物件があるなら新築も良いと考えるようになりました。

「新築大家さん」でのご購入の決め手は何ですか?

1.首都圏にありながら利回りが高い。
2.銀行融資を引っ張る力が並大抵ではない。
今でもこの気持ちに変わりはありません。
3.担当の方の説明がわかりやすく、また業務に精通していると思えたこと。
4.立地条件の良い土地を安く提供していただけること。

私は新築アパート・マンション専門の業者さんを藤和エンジニアリングさんの他に2件回りました。
1件目は私が愛知県在住ということもあり名古屋のA社でした。

木造2階建てで、表面利回り8.0%、オリックス信託銀行3.3%で借りてもまだ不足なのでノンバンクから5.5%で借りるという資金計画でした。
2件目は東京のB社。
木造2階建てで、表面利回り8.8%、スルガ銀行4.5%で借りるという資金計画でした。B社の場合、1室の面積が極端に狭く風呂もシャワー室のみでその分部屋数を稼ぎ表面利回りを上げるというコンセプトのようです。また満室保証を付けないとスルガ銀行の融資は受けられないとのことです。

この2社と新築大家さんでは優劣は明らかでしょう。

マンション経営をするにあたって一番不安な事は何でしょうか?

なんといっても不動産投資で最大リスクといわれる空室率。景気後退に伴ってレジデンス系においても家賃下落、空室率上昇という厳しい現実は一番の不安でした。現在でも不安です。

実際にマンション経営を始めての感想をお聞かせください。

3月中旬から入居が始まり、1ケ月で12室中10室で入居があり、2ヶ月で11室、3ヶ月で満室となり、現在稼働して11ケ月が経ちますがずっと満室が続いています。満室パワーはすごいもので十分なキャッシュフローが得られています。
住まい(愛知県)と物件(横浜市)が離れているため心配でしたが、新築からのスタートなので修繕の必要がしばらくないこと、退去が今のところ1件もないので募集する必要もなく今のところすこぶる順調です。

 

ただ今後空室が必ず発生すること、退去に伴い新築プレミアムがなくなり家賃下落を覚悟しなければならないこと。長期に所有した場合、金利上昇リスク、空室率上昇リスク、修繕費リスク、不動産価格下落リスク等不安はいっぱいあります。

これらのことを考え、得られたキャッシュは大切にしようと考えています。
まだまだ不動産投資家としては半人前なので、業者さんにまかせきりにするのではなく、リフォーム、募集方法、税務のことなど今後も勉強を続けていこうと思っております。

これから投資を始める方に一言お願いいたします。

中古物件の目利きができて、しっかりした情報網があり、自身で融資を引っ張ることができるなら中古も良いと思います。
そういった自信のない方や忙しい方にとっては新築大家さんの物件は当たりはずれがあまりなく、低リスクで投資ができるのではないかと思います。
不動産から得られる収益は他と比べると低労働のわりに収益は大きいと思いますが、不労所得ではありません。へたすれば苦労して損失を出すこともあります。私の新築区分所有はまさにそのパターンです。世の中の経済情勢に敏感で、こつこつと不動産の勉強を続けられる人が向いていると思います。